| 问题 | 房产局备案但未下房产证的房子可以交易吗 |
| 释义 | 已在房管局备案，但房产证没下来的房子不可以进行买卖。没有房产证的住房，不能证明房主合法拥有住房产权，不能证明这套住房是否合法建筑，就此住房私自签署的买卖合同非法无效。公证处不会受理没有房产证的住房买卖合同公证，房管部门不会受理此类住房过户的申请。房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖、自己的名下的房产必须具备房屋产权所有证。 一、为什么现在房产证不能过户 可以过户，具体步骤为： （一)买卖双方签订买卖合同 房产买卖双方经过接洽商谈，对所买卖房产的位于方位、产权情况及成交价格达到一致之后，买卖双方即要签定一份正式的房产买卖合同。 (二)接受房地产买卖管理部门的检查 房产买卖双方向房产所在地房产买卖管理部门办理请求手续后，管理部门要查验有关的证件，检查产权，要到现场作必要的查询，并由评价人员对买卖的房产进行评价。 (三)立契过户 房地产买卖管理部门依据产权性质和采购对象，按批阅权限申报有关负责人审阅同意后，经办人将告诉买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章，双方持买卖合同和有关证件及资料到买卖管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房子权证或确权证实;身份证或别的有用身份证实;房子权共有的，别的房子其有人同意出售的书面定见。 (四)办理产权搬运过户手续 房子买卖双方经房地产买卖所办理买卖过户手续后，买方应持房地产买卖所发给的房产买卖契约，到房子所在地房地产产权管理部门办理房子产权和土地使用权搬运挂号，交换新的房产证。 房屋过户费计算：营业税(由买方支付)：这项营业税则是由城市维护建设税、费附加谁、地方附加谁和销售营业税组合组成，其征收的税率为5.6%。若是个人购买超过2年(含2年)的普通住宅来对外销售的，则会免征二手房过户营业税。 1、个人所得税(由买方支付)：个税的核定计算的方式为应纳个人所得税=计税的价格×1%(或是1.5%、3%)，一般的个人住房转让的个人所得税核定征收率标准按照普通住房由房价的1%缴纳，非普通住房或非住宅类房产由房价的1.5%缴纳。同时对于个人转让自用2年以上、并且是家庭住宅，免征个人所得税。 2、土地税(由卖方支付)：房屋产权已经取得满五年的则免征，若是未超过产权五年的则按二手房房价的1%预缴纳，并按照超率累进税率计算，多退少补。 3、房屋交易手续费(由双方支付)：按房屋建筑面积6元/平方米交纳。二手房过户房屋产权登记费(由买方支付)：80元。 二、房子公证后在多长时间必须过户 房子公证后必须在2到5年过户。公证书上都有相应的日期，必须要过户，如果只是公证了不过房的话，原房主是可以撤回公证的。一般做公证委托的房子，如果不过户，中介甚至会收房子。房子公证的流程如下： 1、房屋评估，继承人委托评估公司对所房屋进行评估； 2、继承公证，到被继承房产公证处办理房产继承公证，领取继承公证书； 3、房屋测绘，到房地产测绘部门申办房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图； 4、承登记手续办理流程，在房地产交易领取并填写《房地产权登记申请书》，递交房屋产权证、继承公证书、房屋测绘等资料，房地产交易办理人员将收件立案受理，并核发回执。资料审核后，发放已更改权属人房产证明； 5、能继承房产被继承人单独拥有房产，被继承人和人共有房产，但需要进行协商继承份额，被继承人和人有约定份额共有房产，继承人继承同等份额，被继承人只有使用权房产，只能继承房屋使用权； 6、不能继成房产，保障新住房不能继承。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 |
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