| 问题 | 房屋租赁合同有效的情形 |
| 释义 | 房屋租赁合同无效的情形分析：一是因签订合同主体不合格，如无民事行为能力人签订或越权代理人签订未追认的合同；二是因房屋不符合法律规定或合同约定，如违法违章建筑、超长租期、共有房屋未经同意出租、未经出租人同意的转租等情况。但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的违法违章建筑物租赁合同可认定有效。转租超过承租人剩余租期的部分应认定无效，除非出租人与承租人另有约定。 法律分析 下面主要就可能导致房屋租赁合同无效的情形进行分析： (一)因签订合同主体不适格致使房屋租赁合同无效： 1、无民事行为能力人或者无权代理人签订的房屋租赁合同； 2、限制民事行为能力人或者越权代理人签订又未经追认的房屋租赁合同。 (二)因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定，致使房屋租赁合同无效： 1、违法违章建筑的租赁合同无效：违法违章建筑物的租赁合同，一般应认定无效，但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的，人民法院应当认定有效： (1)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋； (2)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑； (3)租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效； (4)必需经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋； 2、房屋租赁期限过长：房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。 3、共有房屋的无效：共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效。 4、房屋转租的无效情形：承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 结语 综上所述，房屋租赁合同无效的情形主要包括：签订合同主体不适格、租赁房屋不符合法律规定或合同约定、违法违章建筑的租赁合同、房屋租赁期限过长、共有房屋的无效以及未经同意的房屋转租。在这些情况下，相应的合同约定将被认定为无效。然而，需要注意的是，一审法庭辩论终结前取得合法手续的违法违章建筑的租赁合同可能被认定为有效。此外，对于转租情况，承租人未经出租人同意的转租合同将被认定为无效，但若有另行约定则除外。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 |
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