| 问题 | 没有办理预告登记的需要怎么去保护购房者的合法权益 |
| 释义 | 首先，应正确认定备案登记的法律性质；其次，注重审查当事人的缔约目的，综合当事人是否存在恶意以及占有使用房屋的现状，然后根据公平合理等原则谨慎处理；最后，各地房屋管理部门应贯彻落实好关于不动产登记的登记管理制度，尽快开展预告(售)登记，对逾期不登记的予以处罚、警示等，以规范房地产市场的管理，减少类似纠纷的发生。 一、如何有效防止开发商一房多卖 1、买房前，查询房产的所有人 购房者选好了房子之后，与卖方进行交易时，要确定房产所有权人是和你交易的卖家是同一个人，一套房子不可能同时归属到很多人名下，除非是共有产权人，其他没有例外。交易时，和卖家一同去房管部门进行查询产权的归属。如果你要求查询房子的产权情况，卖家却以各种方式推脱，那么你就要小心了。 2、先进行预告登记 3、要及时网签 网签指的是在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。根据相关的法律规定，二手房网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。 4、通过中介公司进行交易 购房者在和卖家交易时，如果实在不放心，可以去寻找当地知名的中介进行房屋交易。在交易的过程中，让中介写清楚“如果出现了房屋纠纷，一房多卖的情况，卖家要负全部责任”。虽然中介会收取一定的费用，但是这样保障会更强，通过中介协助买卖双方制定较为明确、细致的合同条款。 5、法律依据：《民法典》 第二百二十一条 【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 二、未登记备案对房屋租赁合同效力有什么影响？ (1)未登记备案不影响合同效力 依据在于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持； (2)当事人约定，将登记备案作为房屋租赁合同生效要件的，则依照约定，房屋租赁合同将在登记备案后生效； (3)当事人约定，将登记备案作为房屋租赁合同的生效要件，但一方履行主要义务另一方接受的，纵使未登记备案，合同效力也不受影响。 房屋租赁合同未登记备案的法律风险有哪些， (1)对出租人的风险： ①出租人不办理房屋租赁合同登记备案的，按规定将会被处以行政处罚。《上海市居住房屋租赁管理办法》(2011年7月7日上海市人民政府令第68号公布)第三十二条(对租赁当事人未按规定登记备案的处理)规定，“租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。” ②出租人不办理房屋租赁合同登记备案，如果造成承租人因合同目的无法实现而遭受损失的，还将会承担相应的民事责任。 |
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