| 问题 | 小产权房买卖合同效力有哪些? |
| 释义 | 1、由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。 2、有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。 3、理论界关于小产权房买卖合同效力的学说主要有两种，有效说与无效说.有效说即认为国家并未明文规定合法建造的小产权房不可以买卖，法无明文禁止即许可，故小产权房买卖合同有效;无效说则认为小产权房不符合国家规定，故买卖合同无效。 买卖双方相约实地考察房屋，并且初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项。一般来说，在交易过程中，由买卖双方产生的所有费用都归买方支付。 一、小产权房的具体的风险可以分为以下两种。 第一，产权方本身的法律效力和买卖合同本身的法律效力。 1.上文当中已经提到了小产权房本身在我国是不被法律所认可的，也就是一种非法的房产，那么对于非法房产的买卖合同，在我国也是属于无效的合同，因为这就相当于对于和毒品和枪支，这样国家不允许买卖流通东西，故所签订的合同也是完全没有效力的。 2.小产权房虽然是一个房子，但是在法律地位上来讲和毒品和枪支是一样的，所以本身买卖合同就没有效果的时候，如果双方出现纠纷就没有办法把合同当作一个证据来看，对于自己的权益是一个非常大的损害。 第二，如果想要转让出去的话，也是非常危险的。 由于上文中已经提到了小产权房本身就是一个无效的东西，那么之前的买卖合同也是无效的，自己买到这个小产权房子之后，如果再想卖出去的话非常困难，因为很容易出现没有房产证，没有人愿意买的情况，那么这个房子就砸在自己手里了，所以要承担这样一个自己卖不出去的风险。 二、可以购买小产权房吗 根据上文所提到的相关法律法规，我们可知道其实小产权房买卖并不合法，签署的小产权房买卖合同也归于无效。但是，还有很多人选择购买小产权房。很多购房朋友自然就有了这样的疑问，“我可以购买小产权房吗？”，下面我们就来谈一谈购买小产权房存在的风险，以便购房朋友考量。 1、购买小产权房存在法律风险。 根据法律规定，小产权房是不合法的，进而随之签订的买卖合同也是无效的，在这种情况下，法律并不对买卖双方的利益加以保护。一旦涉及纠纷，或者一旦国家征地拆迁，小产权房的购买者也是无法得到相应的赔偿的。当然，后续的办理过户手续，甚至申请抵押贷款都是不可能的。这些法律风险要远远大于大产权房的法律风险。 2、购买小产权房存在保值风险。从上文我们可以知道，由于小产权房的不合法性，导致了小产权房得不到法律的认可和保护，无法办理合法的产权手续，这样就会使购房者在购房后不能合法转让过户，这显然会对房屋的保值和升值产生很大影响。 3、购买小产权房存在交付和质量风险。因为小产权房开发过程中开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。再加上开发单位如果是没有资质，则会对能否按时交付房屋这个环节造成影响，在质量上也存在着很大的风险。 |
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