| 问题 | 设有抵押权房屋的拆迁,应注意什么问题 |
| 释义 | 设有抵押权房屋的拆迁，应注意以下问题： 1、因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人。 2、抵押双方可以重新设定房地产抵押。抵押人可以将自己合法取得的其他房地产或财物重新设定抵押权，以代替被拆迁房屋上所设定的抵押权;或者以产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同，以保障债权的实现。重新设定抵押权后，拆迁人应当对被拆迁人进行补偿，在前一种情况下，被拆迁房屋上设定的抵押权消灭，所有权回复到完全状态，被拆迁人有权依法选择补偿方式。 3、抵押双方可以依法清理债权债务，解除抵押合同。抵押人可以将自己已有的财产清理债权债务关系，解除抵押合同;也可以将房屋拆迁的货币补偿金清理债权债务关系。在前一种情况下，拆迁房屋设定抵押权消灭，所有权回复到完全状态，拆迁应当对被拆迁人进行补偿，被拆迁人有权依法选择补偿方式。 4、不重新设定抵押房地产，也不依法清理债务的，抵押权人有权向人民法院起诉。 5、在房屋拆迁管理部门公布的规定期限内，抵押人与抵押权人没有重新设定抵押权，也没有依法达成清理债务协议，为保证拆迁工作的顺利进行，拆迁人在办理有关事项的证据保全后实施拆迁。 一、建设工程抵押的流程是怎样的 建设工程抵押，其一般流程为： 1、债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。 这一行为应符合以下条件： （1）抵押人必须取得了土地使用权证，并应有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证； （2）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上； （3）建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价； （4）该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋的； （5）该建设工程范围内的商品房尚未预售； （6）已签有资金监管协议； （7）符合国家关于建设工程承发包管理的规定； （8）已确定施工进度和竣工交付日期。 经纪人在从事建设工程抵押经纪活动中应特别把握以下几点： （1）建设工程所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款； （2）建设工程抵押必须服从专门机构的监管； （3）不得设定最高额抵押。 2、抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。 在签订抵押合同时，应着重查验抵押房地产的合法有效证件，并到房地产登记机构查阅抵押物是否已预售、转让，或已设定抵押，或被司法机关查封等等；同时由于建设工程抵押实质是一种期权抵押，明确抵押物的部分、面积及规划用途就显得十分重要，当债务人不能及时清偿债务时，可以及时处分抵押物以清偿贷款。 3、抵押双方持债务合同（主合同）、抵押合同及土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。 4、抵押的建设工程在抵押期间竣工的，当事人在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 5、债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、经注记的土地使用权证、抵押合同到房地产登记机构办理注销抵押手续。 |
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