| 问题 | 商品房认购合同应该怎么认定？ |
| 释义 | 1、未取得商品房预售许可证的，预售合同无效。 2、房地产开发企业就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对双方当事人具有合同效力。 3、未订立合同前的定金，因一方当事人原因未订立合同的，按定金规则处理。 一、未经规划的房屋买卖是否无效 未经规划的房屋买卖合同内容是无效的。商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件和商品房预售许可证办理程序，应当符合以下条件： 1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4、已通过竣工验收； 5、拆迁安置已经落实； 6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7、物业管理方案已经落实。 二、购房定金是否能退 购房者毁约的定金不能退，由于卖房者违约或者其他法定可以退定金的情况发生的，定金可以退。 具体可以退定金的情形如下： 1、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的。 2、交付定金后开发商又拒绝出售房屋的。 3、交付定金后开发商不能开发或预售该商品房，导致购房合同无法签订的。 4、出现合同约定的退还定金的情形的。 三、定金协议是格式条款吗? 定金协议可以是格式条款，也可以不是格式条款。定金协议是不是格式条款关键看，订立定金协议时，各方是否经过协商，并就有关内容达成一致，如果经过协商，一般不属于格式合同。 《民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力； (二)意思表示真实； (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 |
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