| 问题 | 虚假价格是否能影响房屋买卖协议的有效性？ |
| 释义 | 房屋买卖协议价格虚假无效，无效合同不需要解除。无效合同将产生返还财产和赔偿损失的法律后果。根据《民法典》规定，行为人因无效合同取得的财产应返还或折价补偿，有过错的一方应赔偿对方损失。 法律分析 一、房屋买卖协议价格虚假是否有效 房屋买卖协议价格虚假是无效的。一般来说，有下列情形之一的，合同无效： 1.无民事行为能力人订立的合同无效； 2.以虚假的意思表示订立的合同无效； 3.违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效； 4.违背公序良俗的的合同无效； 5.恶意串通，损害他人合法权益订立的合同无效。 根据《民法典》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 二、无效合同可以解除吗 无效合同不需要解除。因为无效合同自始无效，解除合同是相对于已经生效的合同而言的。根据2021年生效的《民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。 三、无效合同的法律后果 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同被确认无效或被撤销之后，一般认为，将产生返还财产和赔偿损失的后果。 1.返还财产 《民法典》第一百五十七条规定,“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定” 2.赔偿损失 依据我国《民法典》第一百五十七条的规定，合同被确认无效或被撤销以后,也将产生损害赔偿的责任。 结语 根据《民法典》的规定，房屋买卖协议中的虚假价格是无效的。无效合同自始无效，不需要解除。无效合同的法律后果包括返还财产和赔偿损失。行为人应当返还因该行为取得的财产，若不能返还则应进行折价补偿。同时，有过错的一方应赔偿对方的损失。根据具体情况，还可能产生其他法律后果。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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