| 问题 | 二房东违反租赁合同，房屋租赁合同如何处理？ |
| 释义 | 租房违约责任处理及租赁合同违约金计算方法。根据实际情况，违约方应承担违约责任，如修复房屋或赔偿损失。违约金可按合同约定支付，过高或过低可请求变更。若合同未约定，应按实际损失计算违约金。违约金是独立于租金的额外支付。双方可协商处理，否则可诉诸法院。需注意损益相抵原则，违约方仅需支付定金、违约金或损害赔偿金中的一种。双方可随时毁约，毁约方需承担责任，可通过协商或法院解决。违约方必须承担法律责任。 法律分析 一、城镇房屋租赁合同二房东毁约怎么处理 (一)继续履行，又称强制履行; (二)采取补救措施; (三)赔偿损失; (四)定金责任; (五)违约金责任，又称违约罚款。 在我国，租房违约一般会根据违约的实际情况来要求违约方承担违约责任，如承租人毁坏房屋的，出租人可以要求承租人采取补救措施，修复房屋或者是赔偿损失;如果承租人想毁约的，出租人可以要求扣除定金或者要求承租人支付违约金。 二、房屋租赁合同违约金怎么算 (一)如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时，约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么一旦违约，出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金，作为违约赔偿; (二)约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。如房屋租赁费用每月仅为1000元，而约定的违约金数额达到了一万元，那么违约的一方可以请求降低。 (三)房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。 (四)租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租赁合同违约金是不包含在这1500元以内的。 (五)租房违约金的处理：双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。 不过需要注意的是，根据“损益相抵”规则，即使一方行为被认定为违约，另一方应当仅仅选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式，在违约金或定金“收益”不足以弥补实际损失时，违约方具有补足差额的义务，因此，通过重复累加的方式，无端加重违约方的责任，违约一方大可不必理会，法院对此也是不会支持的。 双方签订的任何合同都可以在任何时间进行毁约，不过谁毁约谁就得承担毁约责任。如果双方很愉快额进行赔偿，那么事情就简单了，但是如果双方不可以越快解决问题，那么就得到人民法院进行解决问题。但是违约方必须得承担法律责任是不用说的。 结语 根据以上内容，对于城镇房屋租赁合同中的二房东毁约问题，处理方式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、定金责任和违约金责任等。租房违约的责任一般根据实际情况确定，如承租人毁坏房屋可要求其修复或赔偿，承租人毁约时可扣除定金或要求支付违约金。对于房屋租赁合同违约金的计算，可按合同约定支付，如约定过高或过低可请求变更，无约定则根据实际损失计算。双方可根据合同约定或通过法院解决纠纷。然而，根据损益相抵规则，违约方仅需承担定金、违约金或损害赔偿金中的一种方式，法院也不会支持无端加重违约方责任的做法。毁约责任应由违约方承担，双方可通过协商解决或向法院起诉。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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