| 问题 | 没有房产证的房屋买卖合同书是否有效 |
| 释义 | 没有房产证的房屋买卖合同是否有效，要分两种情况： 1、如果房屋属于合法建筑，且房屋所在地不存在政策的限制，出卖人也是房屋的所有权人，内容系双方真实意思表示且不违反法律规定的，私下签订的房屋买卖合同有效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定，或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 2、如果房屋不属于合法建筑，签订的房屋买卖合同无效。 一、商品房买卖合同有哪些特点 商品房买卖合同具有以下特点： 1、标的物在法律上表现出复杂的形式。交易的房屋可能是已建房屋，也可能是未建房屋，还包括建筑物和社区的公共设施、设备的所有权或使用权； 2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。根据法律规定，标的物的所有权自标的物交付之日起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据相关法律规定，房地产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记后有效；未经登记不生效，但法律另有规定的除外； 3、行政干预强烈。由于土地房地产价值巨大，对国计民生影响较大，国家对房地产行政监管相对严格。如国家实行登记制度、合同示范文本、限购政策等。 二、共有房产被其中一人卖掉了，怎么办 未经共有人同意与他人签订的房屋买卖合同出卖房屋的行为是无效的，其他共有人可以要求第三人返还原物，或者向处分人请求损害赔偿。 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。因此，未经共有人同意与他人签订的房屋买卖合同出卖房屋的行为是无效的，并且可以要求第三人返还原物。 【本文关联的相关法律依据】 ；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定下列房地产，不得转让(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 |
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