| 问题 | 关于提前解除房屋租赁合同的申请 |
| 释义 | 1、要严格把握合同解除的条件房东和租客只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同;在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，构成违约。2、租房押金不能直接扣除。 一、解除合同应注意哪些事项 1、合同解除分为法定解除和约定解除两种。法定解除规定在民法典第五百六十三条中，符合法定条件的，解除权人可行使合同解除权。但因法定解除条件规定不具体，实践中操作起来较为困难，因此，建议当事人应在合同中约定合同解除条件，即约定解除的情形。 2、合同解除条件达成并不意味着合同自然解除，很多当事人均有这个的误解。根据民法典第五百六十五条之规定，合同自通知到达对方时解除。合同解除条件达成后，建议通过书面方式向违约方送达解除通知。当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，解除权也归于消灭。 3、如果没有约定送达条款，违约方拒绝或逃避送达的，合同解除通知的送达会存在困难和瑕疵，合同将无法解除。因此，建议在约定解除的同时，应约定送达条款，如此才能避免无法送达的尴尬。 4、合同解除的行使方式，一般采用“合同解除通知书”的形式进行，按照双方约定通过当面送达、邮寄送达等方式进行，如果一方认为对合同解除效力有异议，可要求法院确认合同解除合法性。 因此，为避免不必要的麻烦，合同解除也可以通过诉讼或仲裁的方式解除。民法典施行前，对于通过诉讼或仲裁方式解除合同时，对于合同解除的时间点存在争议。民法典第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”正式确定了通过诉讼或仲裁方式解除合同的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 二、押金在什么情况下可以全部退还 1、如果租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理，无论如何都要返还的。 2、当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 3、除合同另有约定外，房东应于租赁关系消除且租客迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将租房押金全额无息退还租客。 4、租房期间有财产损失可以相应扣除押金，押金在扣除财物损失后应该退还。 5、在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失则从押金里扣除。 6、如没有造成该损失则合同期满或者解除合同时应予退还。 7、租房押金不退的问题可以双方协商解决，如协商不成，可以收集证据，向法院起诉。 8、如果租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理，无论如何都要返还的。 9、当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 10、除合同另有约定外，房东应于租赁关系消除且租客迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将租房押金全额无息退还租客。 11、租房期间有财产损失可以相应扣除押金，押金在扣除财物损失后应该退还。 12、在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失则从押金里扣除。 13、如没有造成该损失则合同期满或者解除合同时应予退还。 14、租房押金不退的问题可以双方协商解决，如协商不成，可以收集证据，向法院起诉。 三、退房押金不退怎么处理 退房押金不退的处理方式如下： 1、双方协商解决。租房押金能不能要回，看押金的性质，如果是物品保全可以要回，如果约定是违约金则要不回； 2、可以到法院起诉。租房双方签订房屋租赁合同，有了租房约定，需要严格实行约定。 一、租房押金纠纷的处理方式如下： 1、因房东违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其它相关费用，房东可在押金中抵扣，不足部分租客必须在接到房东付款通知后10日内补足； 2、因房东原因导致租客无法在租赁期内正常租用该物业，房东应立即全额无息退还押金予租客，且租客有权追究房东的违约责任； 3、租房押金一般是房客与房东双方约定，实际押金一般不会超过两个月，房东为确保房屋及其家电不被非法转卖，及水电费的扣除，租客一般同意支付房东租房押金，在收到押金后会有相应的； 4、其中要寻找正规的中介公司，好是全国连锁的那种中介公司，租房合同另有约定外，租客应于租赁关系消除且房东迁空、点清并付清应付费用后的当天将押金全额无息退还租客。 二、押金不退的起诉方式如下： 1、当事人可以写起诉状，去当地的法院进行起诉； 2、写好诉状，交到法院的立案庭，立案庭法官在七日内会通知是否立案； 3、法院立案后按规定交纳诉讼费用。由法院进行开庭审理，并进行调解或判决； 4、任一方对一审判决不服的，可上诉，由上级法院进行审理和判决； 5、对方不履行生效法律文书的，可向法院申请执行。 总之，退房不退押金可以要求对方退回押金，如不退回，可以向法院起诉。租赁合同不是对方不退回押金的理由，只要有押金条就可以。如果租期内，无正当理由退租，属于违约，押金可以不退还的，如果没有违约，可以去法院起诉。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。 第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。 第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。 |
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