| 问题 | 房产合同违约几年有效诉讼？ |
| 释义 | 1、开发商只有在未按照法定期限履行协助办理房屋权属登记义务、导致买受人未如期取得房屋权属证书的，才应当承担违约责任。 除当事人在商品房买卖合同中有特殊约定外，买受人是办理房屋权属登记的主要义务人，应当在法定期限内办理房屋所有权登记手续。开发商是办理房屋权属登记的协助义务人，应在法定或者约定的期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料和必要的证实文件(如土地使权用证、规划许可证、验收合格证明、测绘报告等)，报送房屋所在地房地产行政主管部门，协助买受人办理房屋权属登记手续。因此，只有在开发商未按照法定期限履行协助办理房屋权属登记义务、导致买受人未如期取得房屋权属证书的，才应当承担违约责任。 2、买受人要求开发商承担违约责任，是以财产利益为内容的债权请求权，应当适用《民法典》关于诉讼时效的规定。 诉讼时效的抗辩可以针对债权请求权提出。同时，对于支付存款本息请求权、兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权以及基于投资关系产生的缴付出资请求权，作出了不能以诉讼时效进行抗辩的除外规定。 买受人就开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务行为，要求开发商承担违约金责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权。针对该种债权请求权，应当适用关于诉讼时效的规定。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，在二年内请求保护民事权利。 3、买受人在预售商品房交付使用之日起第91日、现售商品房自商品房买卖合同签订之日起91日，就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为、权利是否被侵害。买受人要求开发商承担逾期办证违约责任，诉讼时效应从该应当知道权利被侵害时起计算。 由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 假如房屋买受人依法履行办理房屋所有权登记手续的自身义务，在预售商品房交付使用之日起第91日、现售商品房自商品房买卖合同签订之日起91日，就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，庚即就应当知道开发商是否存在违约行为、权利是否被侵害。故要求开发商承担逾期办证违约责任，诉讼时效亦应从该应当知道权利被侵害之日起计算，在二年内请求保护民事权利。 |
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