| 问题 | 有居住权的房子能买卖吗 |
| 释义 | 民法典规定，设立了居住权的房屋可以买卖，但买卖设立居住权房屋时，要告知买受人房屋设立了居住权。居住权的设立居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 一、居住权的设立方式 根据《民法典》第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”由此可以看出，居住权的设立方式为两种，分别是因合同设立居住权和因遗嘱设立居住权。 1、因合同设立居住权。当事人可以通过合同约定的方式，设立居住权。设立双方签订居住权合同或居住权协议设定居住权。在其他类型的协议中，如有能够体现设立居住权的合同条款，居住权也可以因协议条款设立。例如离婚析产协议中，离婚时双方约定房屋归一方所有，但另一方享有对房屋的居住权利，那么双方也可以根据离婚协议的约定申请办理居住权设立登记。 2、因遗嘱设立居住权。因遗嘱设立居住权，该居住权自设立遗嘱人死亡时自动设立。遗嘱设立人在生前，通过设立遗嘱的形式，将房屋的所有权给了子女或直系亲属，又将房屋的居住权单独设立给继承人之外的权人。那么，其子女可以取得房屋的所有权，但必须保障在该房屋上已设定的居住权的居住权人的利益。 不论是因合同设立居住权还是因遗嘱设立居住权，设立方式都应当采用书面形式，设立居住权的法律行为要式法律行为。 二、永久居住权声明是否具有法律效力 一般是无效的。依据《民法典》的规定，房屋居住权是房屋用益物权的一种，居住权是由房屋所有人设立的，居住权利人有权依法占有、使用他人的房屋。 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。所以设立居住权合同是居住权设立生效的要件之一，房屋永久居住权只有声明没有合同的，一般不具有法律效力。 三、合法居住权认定 居住权是房屋所有人设立的用益物权之一，是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 |
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