问题 | 企业拆迁后原房产要交税吗 |
释义 | 法律分析:企业拆迁后原房产要交税。我国相关的法律规定,如果企业是要进行搬迁及拆迁的话,则是需要缴税的,不过会减小纳税的幅度。因为城市实施规划和国家建设的需要造成搬迁,由纳税人自己转让原来的房地产的,按照规定应该免征土地增值税。必须要向房地产所在地的税务机关提出免税的申请,经过税务机关的审核之后,可以免征收土地增值税。 一、土地增值税征税范围 土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税,对“出让”国有土地使用权的行为不征税。 土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。 土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种: 房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。 房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件,免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。 房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途,如果产权没有发生转移,不征收土地增值税。 房地产的互换,由于发生了房产转移,因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为,经过当地税务机关审核,可以免征土地增值税。 合作建房,对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;但建成后转让的,应征收土地增值税。 房地产的出租,指房产所有者或土地使用者,将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入,但没有发生房产产权、土地使用权的转让,因此,不属于土地增值税的征税范围。 房地产的抵押,指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更,因此对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税。 企业兼并转让房地产,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,免征收土地增值税。 房地产的代建行为,是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收性质,故不在土地增值税征税范围。 房地产的重新评估,按照财政部门的规定,国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值,因其既没有发生房地产权属的转移,房产产权、土地使用权人也未取得收入,所以不属于土地增值税征税范围。 土地使用者处置土地使用权,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利,具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。 二、房产税和城镇土地使用税的区别 (1)征收对象不同:房产税是在房产用于经营的时候征收的,如房产用于自己经营工厂、商铺,或用于出租,都要缴纳房产税。土地增值税是在土地或者地上建筑物发生转让时,按照土地增值额征收的。如发生房产转让时,应按相关规定计算土地增值额, 在按土地增值额征收土地增值税。城镇土地使用税与房产税类似,是土地或地上建筑物用于经营是征收的。如当房产用于出租时,出征收房产税外,还要按土地的面积征收城镇土地使用税。 (2)计税方式不同:房产税是按照房产原值或租金征税。土地增值税是按照土地增值额计税。土地使用税是按照土地面积征税。 ①、房产税:你租了一间房子或是你自己的也行,用于经营,月租金500元(自己的房子也要做价)按12%的税率计算500元x12个月x12% =720元(是一年的税金)。 ②土地使用税:你的房子占地面积(有土地使用证的按使用证,没有的按实际丈量的面积计算)是100平方米你应交的税金就是100x6元(每个城市不一样)=600元(是一年的税金)。 (3)个人房产问题:个人非营业用即自住住房免征土地使用税和房产税。但转做经营用的,自从经营之日起,要征收房产税,但依然不征收土地使用税。这里要注意个人所有房产不管什么情况均免征土地使用税,也要注意经营用时征收房产税的纳税时间。 (4)无出租使用问题:免税单位无论使用什么土地房产,自用的均不交纳土地使用税和房产税。纳税单位无论是有出租使用即需交纳房租使用还是无出租使用即不交纳房租使用纳税单位或免税单位的房地产,均要交纳土地使用税,房产税。这里千万要注意房产税是要交纳的,而且要以当期出租同类房产平均租金计算房产税由使用人交纳。 (5)视同销售问题:纳税人捐赠,抵债,投资等视同销售房地产的行为,承受人均要交纳契税,但有个特殊情况,等价房地产的,即时不牵涉到补价的,不征收。这里要注意视同销售和等价的问题。企业重组,合并,分立,债转股转制新企业承受原企业房地产的,免征契税,这里和企业所得税有点类似,可以合并记忆。 (6)优惠规定问题:市政道路,企业厂区外绿化用地,免征土地使用税,但企业厂区内绿化用地要征收土地使用税;机场场内道路免征,但场外道路要征收;免税单位用于经营的房地产,均要征收土地使用税和房产税。 (7)房产税计税依据问题:融资租赁房产应按照房产余值征收,这里很容易搞成按照租金征收,和一般租赁区别一下。房产投资人股分红,固定分红的,按照租金计税,按照效益分红的,余值计税。 (8)纳税时间问题:土地使用税在纳税义务发生后每期10日内申报纳税,而土地增值税是在纳税义务发生后7日内申报纳税。 (8)个人出租房产问题。个人出租房产的房产税按照4%交纳的, 另外征收营业税是按3%交纳的。个人销售房产问题。个人销售房产均不涉及到土地使用税和房产税。 法律依据:《土地增值税暂行条例》 第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税: (一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的; (二)因国家建设需要依法征收、收回的房地产。 《土地增值税暂行条例实施细则》 第十一条、条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的,应就其全部增值额按规定计税。 条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。 |
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