问题 | 在房屋买卖合同中都包括哪些主要的内容 |
释义 | 房屋买卖合同必须包括房屋基本状况、产权状况、成交价格、付款方式、税费负担、权属转移登记、房屋交接、违约责任等内容,特别是付款方式和违约责任要注意安全和约束力。另外,律师还需关注违约金与定金条款的竞合问题。 法律分析 房屋买卖合同应该包括以下内容: 1.房屋基本状况,包括位置、面积、产权证号、产权人和共有权人等。 2.房屋产权状况说明,卖方应书面承诺房屋产权无查封、无债务纠纷,共有权人同意出售房屋,提供真实、有效、齐全的文件,可以办理权属过户、税务登记、贷款等与交易相关的事宜。卖方还应确保所售房屋符合国家和北京市房屋上市交易的政策规定。如有违约,卖方应承担责任。 3.房屋成交价格,应明确是否包括装饰、家具家电和公共维修基金款项。如果包括前二者,应使用附件进一步说明具体情况。 4.付款方式,应说明是通过资金监管账户还是自行划转,是全款还是商业贷款(或公积金贷款),如果贷款未获银行批准或贷款申请额度不足,应明确处理办法,以及分批付款的次数和时间。作为卖方律师,最关键的是要考虑付款方式是否安全。 5.税费负担约定,应明确约定买卖各方应承担的税费种类。如果约定不明确或国家政策变化导致出现新的税费,应说明由谁来承担。 6.权属转移登记,即房产过户手续,应明确过户日期。买方支付款项和过户的时间间隔不应过长,最好在支付款项当天就过户。 7.房屋交接,即交房问题,该条款包括交房时间,可以先交房再过户,也可以反过来。卖方应在交房前结清水电煤、暖气、物业、电话、有线电视等一切费用。在交房前或交房后多少天,卖方应完成户口迁出手续。同时,还要考虑交款、过户和交房之间的衔接问题。如果在过户后才交房,买方的购房款不应在过户前全部支付给卖方。最好约定房屋交验完毕、各项费用结清以后再支付剩余尾款。即使这笔款项只有一两万元,也能起到约束卖方的作用。 8.违约责任,包括卖方逾期交房、逾期办理过户手续或权属产生争议的违约处理、卖方一房多卖的特别处理办法、买方逾期付款违约处理等等。违约金的违约数额也有一定技巧,不应过低,否则对卖方没有约束力。此外,律师还应关注违约金与定金条款的竞合问题。 法律依据 《民法典》第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条 款。 该内容由 谷艳艳律师 和 家和律云 共创回答 |
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