| 问题 | 房屋转租合同的生效条件 |
| 释义 | 房屋转租合同生效需要满足四个条件:房屋租赁合同必须有效且未终止;经过出租人的同意;次承租人应符合法定条件;房屋转租合同的内容应与房屋租赁合同的内容相匹配。只有同时满足这四个条件,房屋转租合同才能够发生法律效力。如果房屋租赁合同无效,则房屋转租合同也无效。房屋转租的合同只有既符合房屋租赁的合同生效的一般条件,又要符合上面的特别条件,才能够发生法律效力。 法律分析 房屋转租合同生效需要满足四个条件。首先,房屋租赁合同必须有效且未终止;其次,经过出租人的同意;第三,次承租人应符合法定条件;最后,房屋转租合同的内容应与房屋租赁合同的内容相匹配。这四个条件是房屋转租合同生效所必须满足的条件。房屋转租的合同只有既符合房屋租赁的合同生效的一般条件，又要符合上面的特别条件，才能够发生法律效力。 一、主张租赁合同无效的条件 以房屋租赁合同为例，其无效的条件如下： （一）因签订合同主体不适格致使房屋租赁合同无效： 1、无民事行为能力人或者无权代理人签订的房屋租赁合同； 2、限制民事行为能力人或者越权代理人签订又未经追认的房屋租赁合同。 （二）因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定，致使服务租赁合同无效： 1、违法违章建筑的租赁合同无效：违法违章建筑物的租赁合同，一般应认定无效，但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的，人民法院应当认定有效： （1）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋； （2）未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑； （3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效； （4）必需经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋； 2、房屋租赁期限过长：房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。 3、共有房屋的无效：共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效。 4、房屋转租的无效情形：承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 二、房东不让转租还能转租吗 房东不让转租不能转租。房屋转租需要承租人事先与房东达成协议或征得房东同意，否则可以撤销转租合同。根据《中华人民共和国民法典》规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。转租合同与次承租人达成协议时，转租合同已经成立，是否生效取决于出租人行使追认权还是行使合同终止权。 结语 房屋转租合同生效需要满足四个条件，包括租赁合同有效且未终止、经过出租人同意、次承租人符合法定条件以及房屋转租合同的内容与租赁合同的内容相匹配。如果房屋转租的合同符合这些条件，就能够发生法律效力。而如果房屋租赁合同无效，则需要满足特定的条件，如签订合同主体不适格或租赁的房屋不符合法律规定等。如果房东不让转租，承租人可以事先与房东达成协议或征得房东同意，否则可以撤销转租合同。 法律依据 《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。”该办法第28条规定：“房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。”《城市房屋租赁管理办法》第29条规定：“转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。” |
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