| 释义 |
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建筑用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
根据我国《中华人民共和国民法典》第四百一十七条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
一、抵押后新增加的建筑物不能作为抵押财产的原因
建设用地使用权抵押后新增加的建筑物是不能作为抵押财产的。这样规定的主要原因是在设定抵押权时，其标的物不包括新增加的建筑物，新增加建筑物不属于抵押权设定后，抵押人对土地使用权的使用和收益，抵押权的效力不能及于这部分新增加建筑物。新增加的建筑物虽然不属于抵押财产的范围，但是债权人在实现抵押权时，如果不将新增加建筑物与土地使用权一并折价、拍卖或变卖，将来就会影响到新增建筑物的价值，因为这部分建筑物已没有了土地使用权；如果新增加的建筑物拆掉后再行使抵押权就会造成资源的浪费。基于以上价值的衡量，法律规定，对有新增加建筑物的建设用地的使用权实现抵押权时，应当将该土地新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但由于新增加的建筑物不是抵押财产的范围，所以对有拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人不得优先受偿。
二、不能抵押的财产有哪些
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
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