| 问题 | 装饰装修工程优先受偿，房屋整体折价或拍卖，以装修增加价值为限 |
| 释义 | 【案情简介】 实进装饰公司与开发管理有限公司签订《某楼盘样板间装修合同》，就某小区楼盘1#、2#、3#楼20个精装房样板间装饰装修进行约定。工程施工过程中，除按开发公司要求进行了一些变更之外，装饰公司按照设计图纸完成了施工。工程竣工验收后，装饰公司与开发管理有限公司就精装房样板间装饰装修工程进行了结算，签认了结算单。结算总价为302万元，施工过程中开发管理有限公司支付了120万元，剩余182万元一直未付。经过装饰公司多次催要，仍未能付款。装饰公司将开发管理有限公司起诉至法院，要求支付装修工程款182万元，同时对装修工程享有工程价款优先受偿权。最终，法院判决该精装房样板间在折价或拍卖时，以该房屋因装修增值价值为限优先受偿。 【律师分析】 1、装饰装修工程是否必须依赖房屋整体折价或拍卖？ 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第37条虽然规定了装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人有工程价款优先受偿权，但没有对装饰装修工程折价或拍卖应当具备什么条件作出具体明确的规定。由于装饰装修工程的特殊性，装饰装修工程一般只能依赖于主体工程而存在，并不能单独存在。同样的，装饰装修工程的自身价值和使用功能也只有依赖于主体工程才能发挥出来。主体工程发生改变，装饰装修工程也相应的随之而改变装修。装饰装修工程与主体工程无法分割，装饰装修工程的价值可以被计算，但却无法单独体现其价值。那么装饰装修工程的折价或拍卖，也只能依赖于主体工程的折价或拍卖，不可能买房人买走了房屋，而将装饰装修部分折价或拍卖给了装饰装修承包人。因此，装饰装修工程的折价或拍卖，必须连同房屋一起被折价或拍卖。因此，本案中法院判决，该精装房样板间在折价或拍卖时，装饰装修承包人以该房屋因装修增值价值为限优先受偿。 2、装饰装修工程优先受偿的价值范围包含哪些？ 装饰装修工程其实等同于对主体工程的二次“深加工”，虽然装饰装修工程依赖于主体工程，但并不等于可以对主体工程也一并进行优先受偿，只能对装饰装修增加的房屋价值进行优先受偿。那么增加的价值是否等同于装饰装修本身价值呢？实践中，并不必然是。装饰装修工程自身价值的直接体现在工程造价方面是成本和利润，如果将装饰装修承包人的优先受偿范围限定在造价角度的装饰装修价值，这样太过于机械和局限。总所周知，装饰装修从物权角度来讲，一般构成添附。房屋本身有其自身价值，装饰装修形成添附，会提升房屋价值，但会形成一个组合价值，最直接的反应就是市场价格。比如实务，精装修房价格高于毛坯房价格，那么精装修房的价格是否比毛坯房的价格多了正好一个装修价格呢，并不必然是。那么在房屋折价或者拍卖时，既要有整体含装修价值，也要评估或者鉴定其装修价值。 |
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