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问题	恋爱期间，一方出资购房，产权登记在对方名下，分手后如何分割？
释义	林丽珠 律师｜专注婚姻家事法律服务     你好，我是林律师。          引言      生活中，情侣之间在恋爱期共同购置房屋的情况比比皆是，大多是以结婚为目的购置房产。但准夫妻在登记结婚前面临的最大风险就是分手，分手后共同购置的房产如何处置，如何避免在分手时难以保障自身合法权益的情况出现，这些问题都值得我们关注。          恋爱期间，一方出资购买房产，产权登记在对方名下的，如双方已签订《婚前购房协议书》约定房产份额的，房产分割按协议处理。     1. 如《婚前购房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的，协议合法有效，房产分割按协议处理。      1）《婚前购房协议书》分为两种类型，一种属于对恋爱期间共有财产的约定，一种属于以结婚为目的的赠与合同。      A.情侣双方对恋爱期间共有财产分配所作的约定，既可签署于恋爱期间，也可签署于恋爱关系结束后。      如恋爱时间较短且财务各自独立的，则房产分割应当结合双方就房屋出资的对账情况；如恋爱时间较长且财务非完全独立的，即需根据房屋在分割时的价值和签署协议后的还贷情况进行房产分割。      B. 如一方认为该协议属于以结婚为成就条件的赠与协议，应注意协议中是否明确约定双方存在关于房产份额的返还条件，或者能否提供相关证据证明一方对该房产的出资系其给付的彩礼或嫁妆。      如《婚前购房协议书》能够明确认定为以结婚为目的的房屋赠与合同，那么如何行使赠与撤销权？      一方面，应当考虑房屋是否已经完成过户登记，如已完成，即房屋的全部产权或部分产权已经变更登记在受赠人名下的，表示受赠人已经实际合法取得并拥有受赠房屋。对于已经完成过户登记的房屋，赠与人已经不享有撤销权，不可以撤销对受赠房屋的赠与。      另一方面，应当注意该合同是否经过公证。如果已经到公证部门进行过公证且合法取得了公证文书，即便该房屋尚未办理产权变更登记，赠与人也不可撤销对该房屋的赠与，还应按约配合受赠人完成产权变更手续。           2）情侣双方分手后，一方主张解除《婚前购房协议书》的，应当注意是否享有约定解除权或者适用法定解除权。           A.约定解除权      根据《民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”之规定，一方主张解除协议的，应当注意协议中是否明确约定一方享有合同解除权。      B.法定解除权      根据《民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，一方主张解除协议，如适用法定解除权的，应当提供证明对方存在违约及过错情形的相关证据。     2.如《婚前购房协议书》最终被认定无效的，按实际出资情况进行房产分割。      司法实践中，法院对于认定合同无效非常谨慎，基于尊重合同当事人之间意思自治和维护交易秩序，尽量不认定合同无效。尽管如此，我们还是应当了解清楚《民法典》规定合同无效情形。如《民法典》总则规定，1）无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。2）行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。3）违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。4）违背公序良俗的民事法律行为无效。5）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。      如果婚前财产协议最终被确认无效的，出资方应当举证证明出资情况以请求分割房产的相应份额，具体证据包括但不限于银行流水、聊天记录等，法院将依据证据证明的出资情况确认双方的产权份额。          恋爱期间，一方出资购买房产，产权登记在对方名下，如双方未签订任何书面协议约定房产份额，财产受损一方有权请求返还彩礼以保护出资方权益。     实践中，这种情形一般会被定性为婚约财产纠纷，即男女双方在恋爱期间，一方因特定原因从对方获得了数额较大的财物，在双方不能缔结结婚婚约时，财产受损一方请求对方返还财物而产生的纠纷，通常包括彩礼及嫁妆。所谓彩礼，一般指男方在婚前以结婚为目的赠送给女方的礼金和物品。           例如，上海市高级人民法院在2016年出台《关于恋爱期间购房处理等婚姻家庭案件若干争议问题指导意见》：一、恋爱期间以结婚为目的购房，一方支付全部首付款，房屋产权登记在另一方名下，并以另一方名义办理贷款。后双方未结婚即分手，如何分割该房屋？倾向意见认为，根据案件查明事实，可以确认尽管产权登记在一方名下，但恋爱双方有以结婚为目的共同购房的意思表示的，宜认定为共同财产，并根据双方的贡献大小对房产进行分割。          综上，情侣购房时应当注意，尽量用自己的名义购房，以保障对房屋所享有的所有权，从而降低因分手或离婚而给自己带来的财产损失风险。
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