| 问题 | 农村宅基地的现状分析 |
| 释义 | 编号 土地类型 所有权人 法律依据 1 城市土地 国家所有 宪法第10条 2 农村和城市郊区土地、宅基地、自留地、自留山 集体所有 宪法第10条、土地管理法第9条 分析宅基地之前，需要了解我国的土地所有权，由上表可知，我国是土地是没有个人所有权的，宅基地所有权是集体所有。政治制度决定土地所有权制度，两者相互配套。因此，宅基地取得、买卖、继承需要结合国家政策背景，不仅仅是一个法律技术问题。 查《中华人民共和国民法典》第362条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第363条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。因此，如前所述，宅基地所有权归集体所有，个人享有的是宅基地使用权，并且民法典除了宏观规定了宅基地使用权4条规定，第363条将宅基地使用权规则授权给了“国家有关规定”，实际上等同于民法典放弃对其的法律规制，主要依靠国家政策来管理宅基地使用权，而国家政策可以根据不同的形势灵活变化，宅基地使用权取得、适用、终止没有明确的法律保障，这也是实践中为什么很难说清宅基地使用权取得、变更、消灭的原因所在。验证了政治决定土地的原理。 依靠国家政策来管理宅基地使用权，并非是指没有规则，只是表明宅基地使用权取得、变更、消灭规则容易发生变化，因为政策一变，规则就随之改变。 以下结合法律、政策，对宅基地使用权取得、变更、消灭规则予以论述： 宅基地使用权的申请主体是农村的户，根据《农村土地承包法》规定，农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式。与农村土地承包规定相类似，宅基地使用权的申请主体也要求以户为单位，而非以农村村民个人的名义申请，采取一户一宅的原则。因此，准确地说，宅基地使用权享有者也非个人，而是家庭户这一小集体单位。宅基地使用权以家庭户作为主体，而非以个人作为主体，其原因是保障集体生存（集体经济组织、家庭），而非个人自由发展，只有理解宅基地使用权背后这一根本精神才能把握宅基地使用权买卖、继承种种特殊的规则。 在买卖、抵押上，从现行法律规定看，关于宅基地使用权的转让和抵押的问题，现行法律和国家有关政策采取了原则禁止的态度，之所以禁止用意避免了破坏农民的生存保障，维护社会的稳定。 针对本集体经济组织内部是否允许宅基地使用权的转让问题，有条件允许宅基地使用权转让，这里的条件是指宅基地不足和少数人拥有多处宅基地的，之所以允许内部转让的目的是保障集体内成员的生存，并非促进经济发展。 但是，最高院也考虑到实际上存在宅基地房屋转让集体外人员现象大量存在，在涉及房屋涨价、拆迁时，虽然房屋买卖合同被认定为无效，在处理合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿问题，应根据诚信原则、公平公正原则，综合考虑案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。之所以如此进行利益平衡，是为了避免出卖人因违法而获利，反而因禁止宅基地使用权在集体外买卖规定造成了鼓励违法的后果，违反了禁止规定的保障生存的本意。 宅基地使用权是否可以继承，其中一个引人关注的问题是是否可以由城镇户籍的子女继承。若宅基地上已经建有房屋，基于“地随房走”、“房地一体”的原则，宅基地使用权也随之发生继承。《中华人民共和国民法典》第1122规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。宅基地使用权因与特定社会身份相关，具有专属性，只能由特定的民事当事人享有。但是，若宅基地上已经建有房屋，该房屋属于村民所有，法律并未限制地上房屋的继承。2020年，自然资源部等多部门联合对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出明确答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。即使农村村民已进城落户，在非自愿的情况下，农村集体经济组织也不得非法剥夺农民对宅基地的占有。宅基地的占有并不要求权利主体持续的占有，基于宅基地的保障性以及集体成员身份等性质，权利主体只需分配宅基地便可视为占有。这是占有推定合法的角度而言，从而保护组织前成员的宅基地占有。 回归到宅基地使用权本义，其目的是保障集体经济组织中的家庭户的生存，如该户最终法律上已经全部迁入城镇户籍，该户已经不享有宅基地使用权，只是该户内成员对宅基地上房屋享有共同共有，由于房屋所有权和土地所有权一体的原因，从而事实上占有宅基地。因此，一旦宅基地上房屋随着时间流逝自然倒塌、灭失，宅基地占有事实也就不再存在了。这也是为什么有些地方不拆除宅基地上 房屋，也不允许修缮宅基地上房屋，目的让房屋自然灭失，就是此理。 当然，城市农村这种人为的户籍划分是否合理，以家庭户为主体的宅基地使用权是否需要改革，这是保障和交易效率的平衡，宅基地使用权的制度仍然随着发展的变化而变化，仍然取决于经济社会发展程度。 2023年6月27日星期二 |
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