| 问题 | 刘丛律师：签约后发现合同有漏洞怎么办？这样补救赢面更大！ |
| 释义 | 交房和过户是房屋交易中卖方的主要义务，一般会合同中进行明确约定。 可是，如果合同中对过户时间没有约定或者约定不明，卖房人收了房款后，想借这个漏洞逃避过户义务，作为买房人我们应该如何维权呢？ 一、案例回顾 2018年1月，李阿姨与张先生签订了《房屋买卖合同》，约定由李阿姨购买张先生名下的位于北京市朝阳区的房产，总房款600万元。 李阿姨付清全款后，张先生便交房了，但是随后长达两年的时间，张先生一直以各种理由推脱办理房屋过户手续。 发现事情不对劲后，李阿姨翻出当时签订的《房屋买卖合同》，发现合同上并没有约定明确的过户时间。 李阿姨急了，诉至法院，请求法院判令张先生继续履行《房屋买卖合同》，配合自己办理过户手续，并承担违约责任。 二、法院裁判结果 法院经审理后认定，李阿姨与张先生签订的《房屋买卖合同》合法有效，虽未约定具体过户时间，但是不影响双方对合同的履行，张先生在李阿姨催告后仍拒不配合办理过户手续的行为，构成违约。 最终，法院判决双方继续履行《房屋买卖合同》，支持了李阿姨的全部诉求。 三、律师说法 1.《房屋买卖合同》中必须要明确以下关键内容： 合同各方当事人的名称或姓名、住所； 房屋的位置、性质、面积、装修装饰、权属等基本情况； 房屋价款，房款支付方式、时间及条件； 交房时间、条件； 相关税费的承担主体； 办理过户登记时间； 违约责任； 争议解决方式； 合同解除条件。 2.根据《民法典》规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。 当事人就有关履行期限约定不明确，依据上述规定仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。 3.房产交易中，如果《房屋买卖合同》中没有对过户、交房时间等进行明确约定，事后双方存在争议的，法院会依据合同约定、合同目的、合同履行情况、交易习惯以及诚实信用原则，来综合判定继续履行合同或者解除合同，以及各方的责任。 四、律师支招 1.当事人应当在合同中明确约定付款、交房、过户期限等重要交易内容，以免造成未来不必要的纠纷。 2.二手房交易中，一般会签订3份《房屋买卖合同》，买卖双方及中介方各持一份，要注意三份合同填写一致，以免发生未来因三份合同条款约定不同，导致各方发生争议的情况。 3.《房屋买卖合同》中约定不明，对方又拒不履行义务时，我们必须要先进行催告，对方在催告后的合理期限之内仍不履行时，我们再通过诉讼来解除或强制履行合同。 4.实务中案件情况往往更为复杂，建议咨询专业律师，设计最佳维权方案。 五、法律依据 1.《商品房销售管理办法》 第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 2.《城市房地产转让管理规定》 第八条：房地产转让合同应当载明下列主要内容： (一)双方当事人的姓名或者名称、住所； (二)房地产权属证书名称和编号； (三)房地产座落位置、面积、四至界限； (四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； (五)房地产的用途或使用性质； (六)成交价格及支付方式； (七)房地产交付使用的时间； (八)违约责任； (九)双方约定的其他事项。 3.《民法典》 第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。 第五百一十一条：当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定： （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。 第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第五百六十四条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第五百六十五条：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 4.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》 第二十一条：房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。 |
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