| 问题 | 刘丛律师：先出售后抵押，开发商违法又违约！ |
| 释义 | 已经被开发商抵押出去的期房能买吗？ 如果开发商把房子卖了后，又偷偷用房子来抵押贷款，购房人该如何维权呢？ 一、案例回顾 小张购买了开发商出售的期房，双方签订了预售合同，约定总房款100万元，签约后小张支付了全部购房款。开发商交房后却迟迟不办网签和房本。 突然有一天，小张发现小区门口贴了一张法院公告，上面说因开发商拒不执行生效判决，法院查封了小张所在的整个小区。 经调查，才知道是当初开发商为了向银行借钱，把已经卖出去的楼盘又抵押给银行作为借款的担保，并办理了抵押登记。 现在开发商还不上钱，银行起诉开发商胜诉后，该小区作为抵押物被法院查封。为了保住自己的房子，小高委托律师向法院提起执行异议，要求中止对房屋的执行。 得到支持后，小高又将开发商及银行一同告到法院，要求撤销抵押登记手续，并要求开发商立即协助自己办理产权证。 二、法院裁判结果 法院经审理后认为，开发商在出售涉案房屋后，又将该房屋作为抵押物抵押给银行作为《借款合同》的担保，存在明显的恶意。 银行在办理抵押手续之前，未查看涉案房屋实际状态，未尽到审慎审查义务，虽然涉案房屋已经办理了抵押登记手续，但是损害了购房人小张的利益，不具备物权转移效力。 最终，法院支持了购房人小张的诉讼请求。 三、律师说法 1.什么是房地产抵押贷款？ 一般来说，房地产抵押贷款是指银行以借款人或者第三人所有的房地产作为抵押物发放的贷款。 当贷款期限届满后，贷款人不偿还贷款时，银行有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 2.什么是在建工程抵押？ 实务中，开发商为了进行融资，经常在房子还没盖好时，便以在建工程作为抵押物，向银行申请贷款。 3.进行在建工程抵押的房屋，出售时需要满足哪些条件？ 第一，抵押人（开发商）通知抵押权人（银行），经过抵押权人（银行）同意； 第二，抵押人（开发商）如实告知买受人房屋被抵押事实。 也就是说，满足上面条件的抵押房屋，属于合法出售，购房人可以购买。 4.房屋出售后，开发商还能将房屋进行抵押贷款吗？ 如果房屋出售后，因开发商擅自将房屋又进行抵押贷款，属于严重的违约行为。 如本案中小张遇到的情况，银行抵押登记不解除，会导致购房人无法办理合同备案以及产权登记手续，未来还可能陷入复杂的债权纠纷中，付出极高的维权成本。 四、律师支招 1.买房时，我们要注意查询房屋的抵押登记信息。 一般来说，《商品房买卖合同》会写明房屋抵押情况，我们也可以求开发商提供《国有土地使用证》，或者到不动产中心查询，了解房屋抵押情况。 购买已经被抵押的期房，将来申请贷款和权属登记都面临更大的法律风险。 2.如果买房时开发商故意隐瞒房屋已经被抵押的事实，构成欺诈，合同无效，购房人有权要求返还购房款，并赔偿损失。 3.如果买房后办证前，房屋被开发商抵押，因开发商无力还贷，房屋被查封拍卖，购房人有权申请执行异议，中止对房屋的执行。 详细分析可回顾往期文章：《新房因开发商欠债被查封，有一种方法可保住你的房子》。 同时，购房人有权提起商品房销售合同纠纷，要求撤销抵押权登记，协助办理合同备案及权属登记手续；或者要求解除合同，返还购房款并赔偿损失。 4.对于追究开发商逾期办证违约责任的相关法律分析，可回顾往期文章。 五、法律依据 1.《民法典》第三百九十四条 2.《城市房地产抵押管理办法》第三条 |
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