| 问题 | 刘丛律师：开发商逾期交房致解约，购房人房贷由开发商偿还 |
| 释义 | 所有贷款购买期房的购房人都面临这个风险：如果开发商违约不能按时交房，银行贷款还需要继续偿还，购房人将陷入房财两失的被动局面。 那么，如果买房出现问题，银行贷款可以不用还吗？ 一、案例回顾 2015年8月，王先生与开发商签订《商品房预售合同》，约定由王先生贷款购买开发商出售的房屋，该房屋总价款为1000万元，首付款300万，贷款700万，1年后交房，逾期交房超过3个月，购房人有权解除合同。 当天，王先生、开发商与银行签订了《借款抵押合同》，约定王先生向银行贷款700万元，并以该房屋作抵押。 但是到了合同约定的交房时间，开发商仍未交房，此时王先生已经向开发商支付首付款300万，并向银行偿还贷款本息合计100多万。 因开发商迟迟不交房，王先生诉至法院，要求解除《商品房预售合同》和《借款抵押合同》，并要求开发商返还首付款及已偿还的贷款本息共计400万元，并由开发商负责偿还银行剩余的600万元贷款及利息。 二、法院裁判观点 法院经审查后认定，开发商逾期交房的行为构成违约，导致王先生不能实现合同目的，最终支持了王先生的全部诉求。 三、律师说法 1、开发商逾期交房属于违约行为，但是并不必然导致购房人享有退房解约的权利，必须符合合同约定或者法律规定时，才能要求解除合同。 比如，本案中，《商品房预售合同》就明确约定了交房时间以及逾期交房的违约责任。 2、贷款购买期房时，存在两个法律关系： 一个是购房人与开发商之间的房屋买卖合同关系； 另一个是购房人与银行之间的担保贷款合同关系。 这两种法律关系既彼此独立又相互关联。 在开发商违约导致合同解除的情况下，购房人拿不到房子，却还需要向银行偿还贷款，明显加重了购房人的负担，这不符合公平原则。 3、根据法律规定，因开发商违约导致《商品房预售合同》解除的，《个人住房借款抵押合同》随之一并解除，应当由开发商将已收取的首付款、已还的银行贷款本息返还购房人，并向银行偿还剩余贷款本息。 四、法律支招 1、签订《商品房预售合同》时，我们要仔细审查合同条款中关于逾期交房的违约责任约定。 2、我们要注意尽快采取法律手段进行维权，根据案件的具体情况,立即发催告函或直接提起诉讼要求解除合同。 根据法律规定，解除权的行使有期限限制，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。如果对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 3、我们在提起诉讼时，注意不要遗漏诉讼主体和诉讼请求。 4、实务中，此类案件情况比较复杂，具体建议咨询专业律师。 五、法律依据 1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 2、《民法典》 第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十四条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 |
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