| 问题 | 刘丛律师：父母单方出售与未成年子女共有房产，这买卖能成吗？ |
| 释义 | 因房价飞涨，有些房主卖房后反悔，就动起了歪脑筋，想以「房屋共有人为未成年人，自己单方处分行为无效」为由毁约，购房人小高就遇到了这类纠纷。 一、案例回顾 2016年初，购房人小高与李先生签订《购房合同》，合同约定由小高购买登记为李先生与3岁儿子小李共同共有的北京市朝阳区房产，房屋总价款为1000万元。 签约后，小高支付了首付款680万元，但是因房价不断上涨，李先生拒绝配合办理过户手续，并称卖房行为侵害了未成年人小李的合法权益，因此《购房合同》无效。 双方协商不成，购房人小高诉至法院，请求法院判令继续履行合同。 二、法院裁判观点 法院经审理后认定，涉案房屋登记的产权人为李先生和儿子小李，李先生是3岁儿子小李的法定代理人，李先生以其父亲及房屋的共有权人的身份与购房人小高签订《购房合同》，符合法律规定，最终法院认定《购房合同》有效，应予继续履行。 三、律师说法 1、根据《民法典》规定，父母是未成年子女的监护人，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，确保未成年人的人身、财产以及其他合法权益得到充分保障。 2、如果碰到本案中李先生的情况，监护人并非为了子女的利益而出售子女名下房屋时，因为监护权的不当行使属于监护人与子女之间的内部问题，不应该在涉及第三方购房人的房屋买卖合同纠纷中予以处理，因此这种情况并不必然导致对外签订的《购房合同》无效。 3、司法实务中，法院在审理此类纠纷时，会重点审查卖房动机、房屋成交价是否明显低于市场价、房款走向、购房人是否善意等因素，如果单纯因为房价上涨，法院不会认定损害被监护人利益，不属于合同无效的法定事由。 四、律师支招 1、购房签约时，要注意审查房屋权属证书，如房屋有其他共有人，应要求其出示户口本以及共有人同意出售声明，如共有人为未成年人的，最好要求卖方提供经过公证的监护关系证明。 2、交易过程中，要注意留存证据，如发生纠纷，积极维权。 3、关于共有房屋买卖及亲子监护相交织的问题往往比较复杂，建议购房人遇到此类纠纷时，咨询专业律师，设计最佳维权方案。 五、法律依据 《民法典》 第二十条：不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。 第二十三条：无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。 第二十七条第一款：父母是未成年子女的监护人。 第三十五条：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。 未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。 成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。 |
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