| 问题 | 处理房屋买卖合同纠纷的法律程序 |
| 释义 | 这段内容讲述的是商品房买卖合同的相关规定。如果因出卖人的责任导致商品房买卖合同被认定为无效,那么善意买受人需要返还房屋使用费。另外,由于商品房与城市交通干线相邻,如果受到超标噪声污染,购房人不能以合同目的无法实现为由要求解除合同。 法律分析 一、若商品房买卖合同因出卖人责任被认定为无效，则善意买受人需返还房屋使用费。 二、鉴于商品房与城市交通干线相邻，受到超标噪声污染，购房人不得以合同目的无法实现为由要求解除合同。 拓展延伸 房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。 一、小产权一房多卖法院如何处理 已经办理过户手续的购房人获得商品房的所有权。商品房作为不动产，其所有权的转移必须登记，而且是以登记为生效要件。凡是办理的过户登记的购房人已经合法取得了该商品房的所有权，其他购房人不能对其主张权利。当然，如果办理过户手续的购房人是与房屋出卖人恶意勾结，签订房屋买卖合同并过户的，其他购房人可以主张商品房买卖合同无效，因该合同取得的房屋应当返还。 二、房屋买卖合同被宣告无效后产生哪些后果 房屋买卖合同被宣告无效后产生的后果如下： 1、相互返还； 2、买受人实际使用房屋的，应当支付相当于房屋租金的使用费，买受人装修房屋的，出卖人可以适当补偿装修价值； 3、有过错的一方应当赔偿对方因房屋买卖合同无效而造成的损失，双方都有过错的，应当根据双方的过错大小明确双方的责任，并按照应当承担的责任分担损失； 4、在商品房销售过程中，如果开发商的恶意行为导致合同无效，可要求开发商支付双倍购房款的惩罚性赔偿责任； 5、因双方恶意串通损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴财产，归国家所有或者返还第三人； 6、涉及违法犯罪的，应受到行政或者刑事处罚。 三、小产权房买卖合同无效后怎么办 小产权房买卖合同无效后的处理情况： （1）合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。 （2）如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。 （3）按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。 （4）拆迁少补偿。如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，可通过诉讼解决。 结语 本文介绍了商品房买卖合同中关于房屋使用费和解除合同的规定。若商品房买卖合同因出卖人责任被认定为无效,则善意买受人需返还房屋使用费。同时,鉴于商品房与城市交通干线相邻,受到超标噪声污染,购房人不得以合同目的无法实现为由要求解除合同。因此,在签订商品房买卖合同时,应当充分了解相关法律规定,避免合同无效或被解除的风险。 法律依据 《房屋买卖合同司法解释》第八条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 |
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