| 释义 |
基本案情
2015年5月，小王和小张分别租赁了李某的两间沿街门面，签订租赁合同规定租赁时间为五年，租金一年五万元。双方签订租赁合同之后，小王开了一家烟酒店，小张开了一家饭店，两个人生意都还不错。
2017年8月，李某因为个人原因需要出卖房屋，和小张沟通后小张没有购买房屋，李某将房屋出售给赵某，并通知小张自己的房屋已经出售给赵某，让其搬出去。
小王租赁的房屋在租赁合同签订之前，李某为贷款在此房屋上已经设立抵押权，2017年9月，钱某通过法院拍卖获得了小王租赁的房屋，现在新的房东钱某也要求终止和小王的租赁合同。
那么小张和小王是否还能继续租赁房屋呢？
买卖不破租赁
对此，我国法律有明确的规定。《民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人将租赁物出租给承租人，承租人在占有期限内，出租人将租赁物出卖给第三人的，租赁合同继续有效。买受人不能以享有租赁物所有权为由要求租赁人返还租赁物。
由此可见，承租人小张提出要求继续租赁合同是可以的，承租人小张的利益应该受到法律的保护，李某和赵某无权要求承租人小张限期搬离，但是有权要求承租人小张支付租金，因为，钱某在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。
所以买房的时候，买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己购房计划。
买卖不破租赁的特殊情况
房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，“买卖不破租赁”受限制；房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“买卖不破租赁”受限制。
李某出租给小王前房屋已经设立抵押权，新的房主钱某通过法院拍卖获得房屋所有权，因此不受房屋租赁合同限制的，只要新房主钱某不想出租了，租客小王必须搬离。
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