| 问题 | 为什么封自家阳台也违法 |
| 释义 | #封阳台#封闭阳台不只物业有权禁止，亦是城管的重点打击的范围之一。 一则物业禁止业主封阳台胜诉，被要求限期拆除，当时业主提起上诉一事，引起网友热议。有业主认为阳台是自家的，当然可以自由处分，也有业主认为封闭阳台影响楼层外观及房价。那么，封阳台到底合法么？ 禁止封阳台侵犯了业主的“物权”么？ 首先，《不动产证》中的产权建筑面积按照《房产测量规范》计算，全封闭的阳台实际面积计算，未封闭的阳台按照一半建筑面积计算。据此，封包阳台行为属于改建行为，改变了原建筑物的外窗面积 其次，《民法典》虽规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。但权力是有边界的，《民法典》规定业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”此处的权益不仅系因建筑物整体美观问题，封包阳台涉及结构安全、防坠落安全、防火安全等问题，都严重影响了其他业主的权益。 物业有权禁止业主封阳台么？ 首先，开发商在买卖合同一般对封包阳台、露台作出禁止性约定，物管服务提供者与业主的合同中也有约定。《商品房买卖合同》《商品住宅使用说明书》等范本中也会标注“买受人不得改变商品房外观”严禁凿洞或拆除连接阳台的墙体、扩大原有门窗或另开门”“阳台不得随意封闭”相关约束。 其次，若因为封闭阳台质量问题坠落或施工过程中坠落物，产生损失，物业作为建筑物的管理人，要承担失职监管的赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条明确规定：“建筑物、构筑物或者其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中进一步明确了外墙属于该座楼宇的全体业主共同所有，如果外墙的构件、饰面脱落以至造成他人受伤或财物损失的，是需要全体业主共同承担责任的，而封包阳台里面的原外墙、及封包阳台后实际令外墙及外窗的位置产生了变化的，依法应首先征得全体关联业主的同意； 综上，物业无论是基于维护自身利益，或者维护业主的合法权益，均有权要求停止封闭阳台的行为。 城管有权禁止业主封阳台么？ 封闭阳台属于违法建设，系政府、规划自然资源局、城市管理综合行政执法局的重点打击的范围之一。封包阳台不仅改变了原建筑物的外窗面积，同时改变外立面。故封闭阳台不仅系家庭装修的项目，需要相关行政主管部门申报行政规划许可、施工图审查、消防专项审查、及施工许可，竣工后还需进行五方验收。私下封闭阳台未经审批，属于违法建筑！ 法律依据：住建部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。应当经城市规划行政主管部门批准。《城市市容和环境卫生管理条例》第十条也规定：搭建或者封闭阳台必须符合城市人民政府市容环境卫生行政主管部门的有关规定…… 综上，若发现小区内部分邻居封闭阳台，不仅可以联系物业出面禁止，亦可寻求城管、政府部门的救济，或可直接拨打12345投诉举报！ 后附处置在建违法建设工作流程 |
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