| 问题 | 出租中的房屋被征收，各方权益如何保护？ |
| 释义 | \ | / ★ 房屋作为生产经营的重要载体，对承租人的经济利益至关重要。现实生活中，房屋租赁合同履行过程中，承租人可能面临租赁房屋被征收的情形，这将导致租赁合同无法继续履行，承租人无法正常生产经营。近几年来，因房屋征收引发的房屋出租人与承租人甚至次承租人间如何分配补偿款产生的问题与纠纷也越来越多。那么房屋承租人是否有权主张取得征收补偿？承租人又该如何维护自身合法权益呢？ 一、真实案例 2015年7月1日，某经济合作社与A公司共同签订《农村集体资产租赁经营合同书》，约定该公司租赁其房屋及场地。2018年6月30日，合作社与A公司解除租赁合同关系，共同签订《拆迁腾退补偿协议》，约定根据双方协商，按实际情况及本项目中涉及被腾退企业及个人的工程配合情况、提前搬家等相关补偿的约定，给予A公司：提前搬家奖励费80余万元，工程配合奖励费110余万元。但在2016年7月31日，刘某与A公司曾签订《租赁协议书》租赁该库房，从2017年开始刘某就被告知要搬迁腾空房屋进行疏解，刘某积极配合按时腾空库房并交还A公司。但A公司未向刘某给付任何提前搬家奖励费、工程配合奖励费。故刘某向法院请求A公司支付提前搬家奖励费、工程配合奖励费共计80余万元。 二、法院裁判 首先，刘某承租并实际开展经营一直持续到涉诉仓库开始拆迁，其生产经营势必因拆迁受到不利影响并产生损失；其次，从各方当事人陈述可知，刘某不存在阻碍拆迁行为，而是积极配合A公司进行了腾退。A公司顺利获得相关拆迁费用与刘某的配合行为存在紧密联系；再次，从拆迁政策文件精神来看，提前搬家奖励费、工程配合奖励费奖励的补偿对象是约定期限内腾退拆除的主体，与针对建筑物自身的补偿存在明显区分。故除A公司外，刘某也应该受到补偿。 综上，涉诉房屋顺利实施腾退，提前搬家奖励费、工程配合奖励费最终取得，既与A公司在奖励期间内及时签订补偿协议有关，也与刘某积极配合腾退行为相关。现A公司领取的提前搬家奖励费、工程配合奖励费实际包括了刘某应享有的补偿部分。 最终，法院基于公平原则，酌情认定双方之间合理分配比例，判令A公司向原告刘某给付30万元。 三、律师说法 当承租的房屋被征收，出租人和承租人可能会就租赁期间拆迁利益的分配产生纠纷。如果承租人与出租人就拆迁利益分配，在租赁合同中进行了明确的约定，那么当出租人拒绝向承租人分配已取得的补偿款时，承租人可提起民事诉讼，要求出租人按约定向承租人返还其应得的补偿利益。但若出租人与承租人之间没有签订合同或未对补偿利益分配进行约定，或约定不明确的，则应考虑如下因素，承租剩余期限、租金金额及租金支付情况、双方是否存在违约情况、承租人是否对房屋进行了装修、及对装修投入的实际金额、房屋复合装修物归属、物品折旧程度、承租人因此产生的实际损失等，再确定二者对相应补偿权益的分配比例和金额。 另外，在提起何种法律程序来维护自身权益的问题上，承租人对于征收方作出的对自身合法利益造成实质性影响或损害的行政行为，可以提起行政诉讼；而对于出租人在取得补偿款后，拒绝向承租人分配的行为，承租人可通过提起民事诉讼的方式，来要求出租人返还承租人应得的补偿利益。但不论采取何种法律程序，承租人都最好咨询专业律师，获取法律建议，以免错失诉讼时效或起诉期限，或因提起的法律程序错误，造成严重的损害结果。 地址:北京市朝阳区东四环中路195号 华腾新天地大厦14层1408 官网：https://www.shangrunlawfirm.com 本文部分图片来源网络 如有版权问题请及时联系本单位 |
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