网站首页  词典首页

问题	降价潮下的房屋纠纷争议解决（一）｜烂尾楼里的法律
释义	本轮全国性的房价降价潮来势汹汹，有关烂尾楼、退房、延期交房、业主集体维权、房贷断供等案件大量增加。我将用一个系列为大家呈现这类型房屋纠纷解决的法律常识，供看官们参考。     本期我们就来捋一捋烂尾楼里的法律事儿。          何为烂尾楼？     “烂尾楼”，顾名思义，是指因资金、技术、规划等原因停工，或者超过预计竣工时间一定期限没有验收竣工的房地产工程。我将涉及“烂尾楼”的法律问题按照一定的逻辑梳理如下：     如果开发商再三拖延交房时间，遭遇“烂尾”危机时，购房者应当何去何从？     滕律建议：不要轻易根据购房合同中的约定向开发商主张退房。因为，在这种情况下，开发商往往资金链已经断裂，即使其同意退房，购房者也不能立即拿到购房款，但在法律上，购房者与开放商的法律关系就由买卖关系变为债权债务关系，在买卖关系中，还有可能争取到房屋过户登记，对后期纠纷的解决有利。     如果遇到所购房屋烂尾，购房者可主张合同无效还是解除合同？     滕律回复：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”当下开发商很少在未取得商品房预售许可证的情况下出卖房屋，更多“烂尾”的情况是出现在取得预售证以后，此时购房合同有效。但因开发商根本违约导致合同目的不能实现，购房者可以主张解除。     在提起商品房预售合同纠纷诉讼期间，房屋购买人未依约还房贷，是否会上征信？     滕律回复：对未依约偿还借款不存在主观过错时，购房者的行为不属于失信行为。由于不是失信行为，如果遇到被上征信的情况，购房人可以要求银行撤销其不良征信记录。     是否需要归还逾期后至购房合同解除期间的银行贷款本息？     滕律回复：如若购房合同最终得以解除，商品房担保贷款合同目的将无法实现，当事人可以自此不再支付该贷款对应的利息，但逾期后至合同解除期间未归还银行的贷款本息，还应按照合同约定继续计息.     购房者向银行承担的损失赔偿责任，是否一定由购房者实际最终承担？     滕律回复：不一定。如果房屋买卖合同纠纷与购房贷款合同纠纷合并审理，在因为项目烂尾导致合同解除的前提下，购房者向银行承担的损失赔偿责任可以由开发商最终承担。     房地产项目烂尾时，银行可能承担的责任是什么？     滕律回复：如果银行对商品房按揭款专款专用政策是应当知晓，同时知晓开发商设有商品房预售款专用账户，在此情况下仍将贷款支付至专用账户之外的银行账户，其存在违规发放贷款的过错行为，购房人自起诉之日起至商品房交付前无须归还本息，银行将面临资金损失。     对于开发商而言，烂尾最常见的原因是资金链断裂，往往伴随着资不抵债，此时开发商有处在宣布破产的边缘，购房者还可以拿到房产证吗？     滕律回复：如果开发商破产后房屋处于已实际建成但未交房的状态，这种情况下购房者应当及时向房管部门申请办理不动产权证。值得注意的是，如果开发商已经合法注销了，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明/商品房买卖合同以及其它相关资料，前往不动产登记中心办理不动产权证。     如果开发商已经被宣告破产，而此时房屋并未完成过户，作为购房消费者的返还购房款债权是否具有优先受偿性质？     滕律回复：对于这个问题，法律层面没有直接的规定。但从司法解释和最高院答复性文件来看，已支付全部或大部分购房款的购房消费者享有一定程度的特殊法律保护，不仅可以对抗一般债权，还可以对抗其他优先权利，甚至能够排除强制执行。     滕律提示：虽然部分回复性文件已经被废止，但是司法实践中形成的共识不会有根本性的变化。     如果开发商被法院宣告破产，购房者又未能取得不动产权证，能否通过行使取回权，主张所购房屋归购房者所有，从而拿到房产证？     滕律回复：不行。房屋不属于破产财产中的排除情形，购房者购房的房屋仍属于破产财产，因此购房者无法行使取回权。在这种情况下，即使购房者要求协助过户，人民法院通常也不会支持购房者的主张会。     滕律总结     （一）在所购房屋处于有可能烂尾的状况下，应当及时收集证据，做好通过行使不安抗辩权解除合同的准备；     （二）购房者应当随时关注商品房预售资金的监管问题，在发现预售款项被打入监管账户以外的账户后，提高警惕，选择合理的法律方案进行应对；     （三）遇到开发商破产，购房者应当及时申报债权，及时申请确认优先债权。     滕达律师为法律硕士，法律理论扎实，具有相当强的庭辩能力和应变经验，上百件胜诉纠纷案件。尤其擅长多角度、高效率解决民商事纠纷，专业擅长合同纠纷、建设工程纠纷、离婚纠纷、劳动纠纷等。
随便看	医生乱收费怎么投诉？ 医生乱收费怎么投诉？ 庐江还有哪些村要拆迁 发短信说紧急执行 -法律知识 发短信说紧急执行 -法律知识 离婚为什么要一个月冷静期 离婚会有一个月冷静期吗 为什么离婚要一个月冷静期 离婚是否有30天冷静期 离婚30天冷静期什么意思 离婚有三十天冷静期吗？ 要注册一个公司该怎么注册 开公司需要进行工商登记注册吗 想注册一家公司应该怎么办 婚后把钱给父母让父母买房 公司劝退给钱不合适可以不同意吗 私立学校劝退学生能拒绝吗 开公司工商局怎么注册 信阳市城乡居民医保报销比例 河南农信社多少分可以进面？ 如何查询个人退休金发放明细 怎么查退休后拿多少退休金 如何查询个人退休金发放明细？ 如何查询个人离退休金发放明细 如何查询退休金发放明细 overdue tax payment over-entry certificate overhaul overhaul and consolidate an organization overhaul fund overhead over insurance overland bill of lading overlanded cargo overland transportation overland transportation all risks overland transportation risks overlap overlap of articles of law overlap of enactments overload overlord overlying mortgage overnight call loan overnight delivery overnight loan overpaid taxes overpay over-quota circulating fund over-quota loan

法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。