刘 永 涛 北京恒都（上海）律师事务所律师
最近办理了一起租赁合同纠纷案件，在客户（承租人）认为没有希望向次承租人主张租金的情况下，凭借在租赁纠纷领域扎实专业知识和丰富的实战经验，帮助客户取得了胜诉，法院支持了客户要求支付租金的诉讼请求，现将本案基本情况介绍如下：
一、基本案情
1、2019年9月15日原告G与被告F签署了《租赁合同》（下称“合同”），约定F将六间商铺出租给G，G向F支付租金至2021年1月31日，之后停付。
2、在合同履行过程中，因F拖欠产权人租金，产权人A、B于分别于2020年11月与F及第三方签署三方协议，确认分别终止A与F、B与F之间的商铺委托管理协议（下称“协议”）并委托第三方管理各自的一间商铺；
3、产权人C、D分别发函给F，通知F解除双方之间的商铺委托管理协议；
4、后C向法院起诉，要求确认协议于2021年3月9日解除，并要求G返还其一间商铺并支付占有使用费；D亦向法院起诉，要求确认协议于2020年12月11日解除，并要求G返还其两间商铺并支付占有使用费；后经审理，一审判决分别支持了C、D的诉请，二审判决分别于2022年5月15日生效，分别维持了C、D的一审判决。
5、产权人E直接向法院起诉，请求解除协议、返还其一间商铺并支付租金及占用费，一审判决确认协议于判决生效之日起解除，二审判决于2022年5月15日生效，并维持了一审判决。
6、2022年5月15日G根据法院生效判决将上述六间商铺分别返还给产权人和第三方，并于5月底分别向C、D支付占有使用费。
8、2022年8月G向法院起诉，请求F支付违约金、赔偿损失等。
9、2022年9月F向法院提起反诉，请求G支付租金（扣除实际支付给C、D的占有使用费）。
二、案件审理情况
（一）G认为F已丧失出租权，F无权向G收取租金，主要理由如下：
1、A与F之间的协议、B与F之间的协议均已于2020年11月终止，A、B各自的商铺已分别委托第三方运营管理；D与F之间的协议被确认于2020年12月11日解除，C与F之间的协议被确认于2021年3月9日解除，E与F之间协议被判决于2022年5月15日解除，故F已丧失出租权，无权再收取租金。
2、法院已分别判决G向C、D支付自协议解除之日起至商铺交还之日起的占有使用费，故F无权再向G收取租金。
（二）F代理人认为，G仍应向F支付租金，主要理由如下：
1、虽然F与其产权人之间解除了协议，但F与G之间的合同并未解除，合同一直履行至2022年5月15日（即交还商铺之日），在此之前G一直正常使用商铺，并未因此受到影响。基于合同相对性原则，G应向F支付租金。
2、法院已判决F向E支付自2021年2月1至2022年5月15日期间租金。
3、G未曾向A、B、E支付过租金，法院判决G向C、D支付的占有使用费，据实予以扣除，判决G向F支付租金并不损害G的合法权益。
三、法院判决
审判主旨：根据合同相对性原则，G应按其与F约定的租金标准支付F商铺自2021年2月1日至2022年5月14日期间的租金1,188,273.88元。鉴于本院3967号和396号民事判决基于该两案原告的诉请及《民法典》第七百一十九条的规定判令G代F向相关业主支付了房屋占有使用费408,527.99元，该部分款项应从G应付租金中扣除，故G还应向F公司支付租金779,745.89元。G辩称F公司与案涉商铺业主之间的协议解除后，F公司丧失了对案涉商铺的转租权利，但G并无证据证明其在与F的协议解除前其无法使用案涉商铺，故其仍应支付上述期间的租金，本院对其辩称不予采纳。
（案号：杭州市拱墅区人民法院（2022）浙0105民初598号民事判决书）。
四、办案心得
1、在本案判决前，作为主办律师，内心比较忐忑，虽然曾检索与本案有关的法律和司法解释及相关案例，但量未查询到与本案类似的案例，也曾与律所同事就本案进行沟通交流，并请教了异地审理民事案件的法官朋友，得出的结论也不尽相同。
2、本案的复杂之处还体现在，F与其产权人之间协议，既有协商解除（《民法典》第五百六十二条第一款），又有通知解除（《民法典》第五百六十五条第一款），更有未经通知直接诉讼解除（《民法典》第五百六十五条第二款），不同的解除方式导致协议解除的时间并不相同，给案件审理造成了一定的困难。
3、就本案法律适用而言，判决主要适用了《民法典》第四百六十五条第二款规定：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”这体现了合同相对性原则。合同相对性的主要内涵在于合同只在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人能基于合同向相对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务（中华人民共和国民法典合同编理解与适用（一）第30页，人民法院出版社）。 在整个诉讼过程中，不论是答辩，还是法庭辩论，以及庭后代理词中，反复强调本案应适用合同相对性原则，因此，成功地说服了主审法官，支持了G支付F租金的诉请。
4、在本案判决作出后，客户对判决支持G向其支付租金这一结果，非常意外，但十分满意，给客户挽回了巨额损失，客户对律师的专业知识和经验非常认可，这进一步说明，律师是以专业知识和经验为客户提供服务的专业人士，只有提供专业的服务才能赢得客户的认可。
作者简介
刘永涛律师专精于商事争议解决，曾担任全球知名酒店管理集团（华住酒店集团）的专职法律顾问，主要负责处理公司商业用房的租赁及并购等事宜，从事法律工作超过十五年（执业十二年），在商事争议处理方面，刘律师主办了大量商事争议案件，办理租赁合同纠纷案件超过100宗，积累了丰富的诉讼经验。
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