| 问题 | 住宅小区各类型停车位的产权权属探析 |
| 释义 | 一、小区停车位分类 小区停车位依据不同的标准，有如下几种分类： （一）以是否纳入项目建设规划范围为标准进行分类，纳入小区建设工程规划范围内的车位为“规划内车位”，未纳入建设工程规划范围的车位为“规划外车位”，具体可参考《建设工程规划许可证》及其附图、小区平面图等规划文件进行判断。 （二）以车位形态为标准进行分类，分为地下车位、半地下车位、地面车位、架空层车位。 （三）几类特殊车位，如人防车位、机械车位等。 二、小区停车位的产权归属 （一）小区规划内车位的产权归属应以约定为准 小区规划内车位具体可表现为地下车位、半地下车位、地上车库等。根据《民法典》第二百七十五条[1]第二款的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，开发商可依法出售、附赠或出租规划内车位，规划内车位的产权归属于相应的买受人、受赠人或承租人。 虽然约定优先，但我们也要注意到开发商和业主之间的地位实质上是不平等的，仅依靠双方约定的私法自治，不利于保护相对弱势的业主。我们适用相关规范时，应注意以私法自治为原则，辅以国家强制力干预，特别是对于开发商通过格式合同损害业主权利的情况要审慎对待。 案例：上海市高级人民法院（2018）沪民申474 号裁定：“本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，归业主共有。可见，物权法对规划建造的车位和占用业主共有场地的车位进行了明确区分，明确了对于规划建造的车位可以通过出售等方式约定归属。本案系争车库经过建筑工程规划许可，属于规划建造的车位，被申请人也被登记为所有人。所以，申请人关于系争车位应纳入分摊面积或者视为附属建筑物、构筑物已一并转让的主张难以成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。” （二）占用共有道路或场地的车位属于业主共有 占用共有道路或场地的车位因没有在最初批准的项目建设规划范围内，属于规划外车位，一般表现为地面车位和植草砖车位。根据《民法典》第二百七十五条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条[2]的规定，占用共有道路或场地的停车位属于业主共有，无法单独办理车位产权，其维护费由全体业主承担。案例：最高人民法院(2017)最高法民申2817号裁定（《最高人民法院公报》2021年第2期）：“根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。” （三）地下车位、半地下车位的产权归属 如前所述，规划内车位的具体表现形态包括地下车位、半地下车位。 因此，若地下车位、半地下车位属于规划内车位的，其产权的归属和利用以当事人约定优先，开发商可依法对外出售、附赠或出租，产权归属于相应的买受人、受赠人或承租人，具体见上文。 经作者检索大量案例和法律法规发现，若地下车位、半地下车位不属于规划内车位和人防车位的，应从以下几个方面判断产权归属： 1.是否办理了不动产权属登记 根据《民法典》第二百一十七条[3]的规定，地下车位、半地下车位若办理了产权登记，则应以不动产登记为准，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，若地下车位、半地下车位办理了不动产权属登记，除非有相反的证据证明，其产权归属于登记权利人，无论登记权利人是开发商还是业主。 2.是否约定产权归属 若开发商与业主在《商品房买卖合同》及其《补充协议》对地下车位、半地下车位的产权归属有约定，除非有相反的证据，否则法院一般会按照双方约定裁判。实践中，开发商一般都会在其提供的格式合同中约定地下车位、半地下车位等未列入公共分摊面积的建筑物，属开发商所有和使用。在约定归属于开发商所有的情况下，若开发商作为提供格式条款的一方未对格式条款中免除或者限制其责任的内容尽到合理提示及说明义务，致使业主没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，业主可考虑按照《民法典》第四百九十六条[4]的规定，主张该条款不成为合同的内容，对业主不产生法律拘束力。 若开发商与业主对地下车位、半地下车位的产权归属无约定，则需要根据“是否纳入公摊面积”和“商品房销售价格中是否包含架空层的建设成本”等来判断产权归属。如果未纳入公摊面积，商品房销售价格也不包含架空层的建设成本，法院一般会根据谁投资、谁受益、谁所有的原则认定地下车位、半地下车位的产权归属于投资建造的开发商。 案例：贵州省遵义市中级人民法院(2021)黔03民终7987号判决：“......根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条、第二百七十五条第一款规定，地矿公司因系案涉地下车位的建设方，且其与业主签订的《商品房买卖合同》未约定地下车位随房售与购房者（作者注：双方在《商品房买卖合同》的补充协议中约定了小区地下停车库权属归地矿公司所有），故案涉地下车位所有权归属地矿公司。相应，观景苑业委会收取相关费用既无合同根据，亦无法律依据，依法承担返还责任。” 3.是否纳入公摊面积 公摊面积是“分摊的共有建筑面积”的简称，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条的规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称“套内建筑面积”）与应分摊的公用建筑面积之和，即“商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。因此，如果地下车位、半地下车位纳入了公摊面积就代表业主对该部分建筑物支付了对价，其产权应归属于业主共有。 需要注意的是，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条的规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”未计入公摊面积虽然不意味着地下车位、半地下车位的产权必定不归属于业主，但会对司法机关产生巨大影响。有的法院可能会据此判决地下车位、半地下车位的产权不归属于业主。有的法院认为商品房出售后，根据“地随房走，房地一体”原则，小区内的建设用地使用权也随之转移给业主，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。”将未计入公用建筑面积的地下车位、半地下车位认定为“占用业主共有道路或者其他场地增设的车位”，进而认定其产权归属于全体业主。 案例：青海省西宁市中级人民法院(2021)青01民终2573号判决：“本院认为，鸣翠柳小区业委会诉称涉案小区C座地下车库利用地下基础设施形成的停车场所，应按整体小区公共配套设施处理，不应归中房集团西宁振业公司所有。经查，该地下车库系中房集团西宁振业公司投资建设，其位于地下室。鸣翠柳小区业主与中房集团西宁振业公司对地下车库并无协议约定双方共有，鸣翠柳小区业委会在一二审中亦未提交证据证明地下车库计入了业主公摊面积，故地下车库应属建设单位中房集团西宁振业公司所有。其不属于法律规定业主共有的情形。鸣翠柳小区业委会的该项上诉理由不能成立。” 4.商品房销售价格是否包含地下车位、半地下车位的建设成本 该因素对地下车位、半地下车位权属的影响，实践中有两种观点和做法： （1）在有合法规划、没有规定、没有产权证的情况下，对地下车位、半地下车位的产权归属有约定从其约定，没有约定的，如有证据证明其成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有。该观点的逻辑是，因为地下车位、半地下车位的建造成本是由全体业主承担的，因此其产权应归属于承担成本的全体业主。 案例：最高人民法院(2018)最高法民再263号判决：“综上，因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，现瑞征公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。检察机关的该抗诉意见，不予采纳。因并无事实和法律依据证明业主或者业主委员会有处置车位的权利，故瑞征公司关于其与业主之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。” （2）商品房销售价格是否包含地下车位、半地下车位的建设成本，对地下车位、半地下车位权属不产生任何影响，正如卖豆腐一样，一方豆腐共分10块，成本共计30元，每块豆腐以8元价格出售，售出4块豆腐后全部成本就分摊给了消费者，但剩余6块豆腐的所有权仍归属于出卖人。 以上四个因素对不属于规划内车位和人防车位的地下车位、半地下车位的产权归属皆有重要影响，都可能是诉辩双方争议的焦点和产权归属的判断标准。 （四）架空层停车位产权归属 架空层指仅有结构支撑而无外围护结构且规划功能用途为停车的开敞空间层。关于架空层停车位的产权归属，其判断方法与“地下车位、半地下车位的产权归属”的判断方法相同，具体见上文。 案例1：湖南省长沙市中级人民法院(2021)湘01民终12860号判决：“本院认为案涉架空层的规划用途为停车，并未计入共有分摊面积，不计入绿地率，也没有占用业主共有道路，物业维修基金也是由嘉湘公司缴存，故芙蓉别墅山庄业委会认为案涉架空层归全体业主共有的上诉理由不能成立，本院对芙蓉别墅山庄业委会的其他诉讼请求亦不予支持。” 案例2：阳江市中级人民法院（2020）粤17民终806号民事判决：“关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"架空层是指整个小区架空，地面没有住宅，住宅在架空层上，无需围墙隔离保护，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。某某某瑞景小区第某某栋首层的架空层位于小区建筑规划范围内，临街而设，规划上没有间墙，也为小区的入户通道，属于小区业主公共通行部分，不具有构造上的独立性，应属小区全体业主共有。争议部分的架空层虽未列入公摊面积，但名城房产公司没有举证证明该部分争议架空层已经登记为其专有，并且阳江市自然资源局也复函一审法院，认为某某某瑞景小区架空层和消防控制室虽不列入业主分摊面积，但为小区公共部分，属小区全体业主共有，故名城房产公司未经某某某瑞景小区业主同意，亦未获得规划许可，擅自改变建筑原本结构及用途，一审法院判决其腾空及返还争议架空层和消防控制室给瑞景业委会并无不妥，本院依法予以维持。” （五）人防车位的产权归属 关于人防车位的产权归属，详见作者的另一篇文章：https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg4OTcyMzkzMg==&mid=2247483844&idx=1&sn=aa3084a2919a33f05419683197c2c0d4&chksm=cfe6ccb7f89145a15faea0dd2fd64e552735d3e4056c877f398c7267c5a00afa585bb8236761#rd 三、关于小区停车位的几个常见问题 （一）“首先满足业主需要”的认定 《民法典》第二百七十六条[5]规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该规定是小区停车位处分、使用和管理必须遵守的准则，即无论开发商如何处分、使用和管理小区停车位，都必须“首先满足业主的需要”。在《贵州省物业管理条例》第八十七条第一款[6]中，也明确规定了小区停车位、车库“应当首先满足业主需要”的原则。 关于“首先满足业主的需要”的含义，仅指业主停车的基本需要，不包括业主投资的需要，如小区业主为了投资，通过向开发商购买大量车位后高价转售给其他业主或非业主，这种行为不应受《民法典》第二百七十六条的保护，开发商可以拒绝出售。王利明教授在其《物权法论》（第二版）第173页中也认为“满足业主需要只能是合理的需要，合理需要就是说，只要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足。” 另外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条[7]规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定为“首先满足业主的需要”。根据该规定，应当按照配置比例来“首先满足业主的需要”。这里的 “配置比例”指居民总户数与车位总数的比值，根据原建设部发行的《住宅性能评定技术标准》（GB/T 50362-2005）住宅环境性能评定指标“B11”的规定，3A类住宅车位配置比例需达到1：1，2A类住宅车位配置比例需达到1：0.8，1A类住宅车位配置比例需达到1：0.6。根据最高院民一庭《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》（人民法院出版社2009年版，第92-94页）的解释，如果车位配置比例不足1：1，那么合理的标准即每个业主最多购买或租用一个车位；如果车位配置比例高于1：1，但不足2：1，那么合理的标准即每个业主最多购买或租用2个车位；以此类推。因此，判断小区停车位的处分是否“首先满足业主的需要”，需要根据该小区的车位配置比例判断，如某小区的车位配置比例不足1：1，那么合理的标准即每个业主最多购买或租用一个车位。 就贵州省而言，在《贵州省物业管理条例》第八十七条第三款规定：“约定属于建设单位所有的车位、车库出售时，车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的，每户业主只能购买1个车位或者车库；车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的，每户业主至少可以购买1个车位或者车库，业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外，不得出售给业主以外的其他人。”即严禁开发商对非业主出售车位，除非满足“车位超过配置比例+车位多于物业管理区域房屋套数”，否则不得对外出售。 关于《民法典》第二百七十六条，司法实践中多认为属于效力性强制性规范，理论界的主流观点也认为该规范属于效力性强制性规范。因此，违反“首先满足业主需要”规定对外出售车位的，出售行为无效。 综合上述分析可知，《民法典》第二百七十六条设置“首先满足业主的需要”的规定，其根本目的在于保护全体业主的基本权利，因此可以说该规定的立法本意即禁止开发商在未满足业主的停车需要前向小区业主外的人转让车位。若开发商违反《民法典》第二百七十六条的规定，在未“首先满足业主的需要”的情况下对外转让车位的，转让无效。 案例：贵州省遵义市中级人民法院(2021)黔03民终6480号民事判决：“另一方面，小区车位不是一般的商品，而是房屋的配套附属设施，具有规划性和专属性。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。案涉住宅小区车位规划数量本就无法完全满足小区业主需要，黄培红订立案涉《商品房买卖合同》显然非生活所需，垄断了车位的定价权和业主的选择权，违反法律的规定，侵犯了小区业主的公共利益，由此，案涉《商品房买卖合同》亦应认定无效。” （二）开发商能否“只售不租” 如前所述，“首先满足业主的需要”是小区停车位处分、使用和管理必须遵守的准则，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，开发商通过出售、附赠或者出租等方式处分车位都应认定为符合“首先满足业主的需要”的要求。但是无论开发商采用出售、附赠或者出租等方式，其目的都在于“满足业主需要”。如果允许开发商“只售不租”，则开发商将会以此为由无限制的侵害与业主基本生活需要相关的停车权利、居住权等，导致极大的不公平。因此，开发商不能“只售不租”。为了最大限度保障业主对车位的基本需要，全国各地区都明确禁止开发商“只售不租”，如《上海市住宅物业管理规定》第二十六条第一款规定：“建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。”《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》第四条第三款规定：“建设单位出租建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库前，须依法完成规划验收，不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。”《福建省物业管理条例》第六十四条第三款规定：“业主要求承租尚未处置的规划车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。”《贵州省物业管理条例》第八十七条第二款规定：“业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。” （三）小区停车位能否出售给小区业主之外的人 全国各地规定不同，小区停车位能否对外出售要看各地的具体规定。但无论是严格禁止，还是有条件的许可，各地的规定都以保护业主停车的权益为目的，即关键都在于能否“首先满足业主的需要”。如《福建省物业管理条例》第六十四条第三款规定：“建设单位不得将物业管理区域内规划的车位（库）出售给本区域以外的单位或者个人。”即严格禁止小区停车位的对外出售。而《贵州省物业管理条例》第八十七条第三款则规定，在满足“车位超过配置比例+车位多于物业管理区域房屋套数”的情况下，可以对外出售小区停车位。 （四）小区停车位能否出租给小区业主之外的人 全国各地规定不同，小区停车位能否对外出租要看各地的具体规定。但无论是严格禁止，还是有条件的许可，各地的规定都以保护业主停车的权益为目的，即关键都在于能否“首先满足业主的需要”。如《上海市住宅物业管理规定》第二十六条第一款规定：“停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。”《珠海经济特区物业管理条例》规定：“在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，但租赁合同期限不得超过6个月。”《贵州省物业管理条例》第八十七条第二款规定：“在满足业主、物业使用人现有需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。” （五）开发商出售经规划批准的地下停车位应持有《商品房预（销）售许可证》 经规划批准的地下停车位对外出售时需要办理《商品房预（销）售许可证》，实际上就是在小区商品房的商品房预售（销）售许可证上注明“住宅、储藏间、车库及停车位”等。开发商在有预（销）售许可证的前提下，出售车位后就应当按照商品房买卖的流程办理合同网签备案手续，竣工验收后办理初始登记，最后办理分户产权证。没有销售许可证的情况下，如果开发商将其进行销售，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2021.1.1)》第二条[8]的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的车位预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。 （六）是否计入容积率对车位产权归属的影响 容积率又称建筑面积毛密度，是指项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，舒适度越高。在所有建筑面积中，有些面积是属于计容积率建筑面积，也有些是不计容积率建筑面积。 地下车位、半地下车位等地下室、架空层（包括架空层车位）是否算容积率，一直以来都是地方政府自行规定的，但在大部分地区，地下室是不计入容积率的。以贵阳市为例，根据《贵阳市城市规划技术管理办法（试行）》(2020修改) “附件2：计算规则”第一条第（八）款、第（十三）款、第（十四）款、第（十五）款的规定，居住建筑底层或者商业、办公裙房上的架空部分净高大于或者等于3.6米，小于或者等于4.8米，且用于绿化、公共休闲活动空间的，其面积不计入容积率建筑面积，但需计入项目的总建筑面积。超高层建筑消防确需设置的避难层、避难间面积可不计入容积率建筑面积，但需计入项目的总建筑面积；地上停车库或者一面临空的半地下室停车库，其建筑面积不计入容积率，但其建筑面积需计入项目的总建筑面积；半地下空间作为商业、办公、仓库等运营性用途的，其建筑面积计入容积率和建筑密度;全地下空间作为商业、办公、仓库等运营性用途的，不计入容积率，但应当根据关联规定补交相应规费。 所以，从法律规定上来说，是否计入容积率并不影响产权归属，但实践中，未计容积率的建筑，可能会导致无法进行物权登记。虽然一般情形下，对申请所有权登记的房屋、车位等是否满足容积率的要求，登记机构不作查验，但若规划许可手续明确载明建筑面积不计算容积率的，登记机构可能会不予登记。 案例：贵州省遵义市中级人民法院(2021)黔03民终7987号判决：“本院认为，本案二审争议焦点是：案涉地下车位所有权归属如何认定。首先，容积率是指用地面积与地上可出售面积之比。对地下车位而言，既存在整体不计入容积率的情形，也有将可出售部分计入容积率，不可出售部分不计入容积率的情况，故地下车位是否计入容积率不是判断物权归属的依据。......” 撰稿/ 田 明 编辑/ 灰豆腐 注释： [1] 《民法典》第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。[2] 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位， 应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。[3] 《民法典》第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。[4] 《民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。[5] 《民法典》第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。[6] 《贵州省物业管理条例》第八十七条第一款 物业管理区域内按照规划建设的车位、车库，应当首先满足业主的需要，其归属由建 设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。[7] 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。[8] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 注：本文及其内容仅为交流目的，不代表律师出具的法律意见、建议或决策依据。如您需要法律建议或其他法律服务，请与本文作者联系。 |
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