| 问题 | 因房屋已被用于经营而无法定居，自行在外解决居住，属于特殊情况 |
| 释义 | 前言： 《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第三条规定了“同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”关于同住人实际居住作出了明确的要求，同时也包括了例外情形。今天我们以实际案例来讨论同住人实际居中的例外情形。 案件详情： 亲属关系：徐1、徐2、徐3为兄弟关系，母亲吴某于2018年去世，父亲徐某3于1981年去世。陈某玲与徐1为夫妻关系，徐某1为二人之子，徐某2为徐某1之子；徐2与郑某莲为夫妻关系，徐某红、徐某黎为二人的子女；徐某敏为徐3之女。 房屋情况：系争房屋为公房，租赁部位为底层统间、二层阁，于1960年代由祖辈的老房子调换而来，原承租人为徐某3，在其去世后变更为吴某。1985年徐3申请对系争房屋居改非以开设个体经营，获批后取得名下营业执照并开店经营餐饮。1986年，徐1的户籍从青海迁回系争房屋。1988年，徐3与徐1协议约定转让系争房屋的店铺。1991年，双方又协议约定店铺由两人轮流经营。房屋用于经营后，徐3家庭、徐1家庭和吴某均主要租房居住，两家各自经营期间也会将二层阁用于居住。 1994年，双方签订一份协议，约定此前协议作废，徐3于1994年5月1日接收餐厅，一次性付给徐1三万元，此后每月支付徐1费用，直至其无力经营由徐1接管，由徐1再每月支付徐3费用。至2000年代初，双方都已不再自行经营，将系争房屋出租给他人用于经营，租金由双方分享。徐1家庭于2014年申请购买了经适房，产权登记在徐某1名下。徐3家庭长期租房居住，徐某敏结婚后居住夫家。 《家庭协议》：1999年10月2日，徐某红出具一份保证书，表示回沪后保证不居住系争房屋。2000年9月25日，徐1、徐3、徐2签订一份协议书，约定同意徐某红户籍迁入系争房屋，迁入后不得居住该处，该房一切财产与徐某红无关，徐2和徐某红不得进入房屋，今后该房的任何事情与徐2、徐某红无关，今后如遇动迁的一切利益，徐某红无权享受。此后徐某红户籍迁入系争房屋，在外租房居住。徐2家庭陆续回沪后，均租房居住，至2015年申请了廉租房居住。2013年9月1日，徐2、徐3和陈某玲签订一份协议，约定因徐2户口进系争房屋，由该房屋收入中贴徐2600元到动迁为止。 户籍情况：吴某去世后，系争房屋的承租人未作变更，至征收前变更为徐3。动迁之前，系争房屋内有户籍十人，即本案当事人。其中徐1的户籍于1986年从青海迁入，陈某玲、徐某1的户籍于1988年从崇明XX农场锁厂迁入，徐某2的户籍在此报出生；徐某红的户籍于2000年11月4日从新疆迁入，徐2、郑某莲（系早年从山东到XX队XX户）的户籍于2010年从新疆迁入，徐某黎的户籍于2012年从新疆迁入；徐3的户籍于1985年从安徽迁入，徐某敏的户籍于1993年从母亲娘家的长阳路房屋迁入。 法院观点： 本案当事人的户籍均在系争房屋内。其中徐1、陈某玲、徐某1的户籍均按政策从某或插队处迁入，因房屋已被用于经营而无法定居，自行在外解决居住，属于特殊情况；虽此后徐1家庭按政策购买了经适房，但经适房需要当事人自行出资购买且为有限产权，其福利性质与公房、动迁安置有所不同，难以据此认定徐1家庭已在他处获得了充分的住房福利保障，故该三人仍符合同住人条件。徐某2系未成年人，从未在系争房屋实际居住，其家庭也有住房可供其居住，且与房屋来源关联较远，不属于同住人，徐某1也不能据此主张多分征收利益。 徐3系从某将户籍迁回原处，将房屋用于经营后自行在外解决居住，属于特殊情况，在本市也无享受过其他住房福利，符合同住人条件。徐某敏系在房屋已用于经营后从本市他处房屋迁入户籍，成年后并无在此实际居住，属于空挂户口，不符合同住人条件。徐某红系作为插队人员子女按政策回沪，但其当时已签署保证书承诺不居住系争房屋，其父也与其他兄弟签订协议书保证徐某红不享有将来的动迁利益，其应当信守家庭为其户口回沪所作的承诺，不得再主张取得征收利益。徐2系本市插队人员按政策回沪，因房屋被用于经营而无法定居，自行在外解决居住，属于特殊情况，在本市也无享受过其他住房福利，符合同住人条件。虽然2000年签订的协议书中也提到了徐2不得进入房屋等内容，但该协议书是为了徐某红户籍回沪所签，并非针对徐2户籍回沪；而在徐2户籍回沪后，当事人于2013年签订的协议中又明确徐2因户籍迁入可分享房屋收益，说明当事人均已认可徐2对房屋享有一定权益，故徐2有权主张征收利益。郑某莲非本市插队人员回沪，徐某黎非按插队人员子女政策回沪，与徐2不同，在本处并无原始的居住权益，而户籍迁入时房屋已被用于经营多年，已无居住功能，此后也均未实际居住，故属于空挂户口，不符合同住人条件。 关于非居部分的利益，因系争房屋居改非和营业执照都是徐3申办，可认定其对房屋转为非居的贡献较大，故房屋性质转变所增加的利益以及证照补贴应由其取得。 结语： 在实际案例中，往往会有当事人因未在系争房屋内实际居住，而被否认掉同住人的资格，无法分得动迁利益。为了维护自己的合法权益，当事人需要在诉讼过程中多方举证证明是因为家庭矛盾、居住困难等原因导致无法在系争房屋内实际居住。这中间少不了专业律师的指导和帮助，所以在遇到这类问题时，一定要寻求专业律师的帮助，才能事半功倍，扭转败局。 点击关注，更多动迁政策及法律问题答疑解惑。 朱建华律师团队专注于房屋动迁领域，欢迎与您的交流！ |
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