| 问题 | 刘丛律师：君子不立于危墙之下，买房不可不防范「无权代理」 |
| 释义 | 根据法律规定，在房产交易时，如果自己无法亲自办理手续，可以委托他人代理。 很多人在和代理人签约时，没有仔细审查对方的代理手续，觉得代理人口头承诺自己有代理权就可以了，书面手续可以后补。 这样的做法存在很大的风险，如果遇到不诚信的卖方，购房人很容易因此吃亏。 我们一起来看看，相同经历的小孙的曲折维权之路： 一、案例回顾 2015年12月，购房人小孙与卖方代理人孟先生签订《购房合同》。 孟先生称，房主是自己的表弟王二，委托他代办卖房手续，但签约时未能提供《委托书》，承诺过几天就补上。 后来，孟先生不但没补上《委托书》，还告知小孙，房主王二不同意卖房，无法继续履行《购房合同》了。 二、购房人小孙的曲折维权之路 眼看着房价一天天上涨，购房人小孙很着急。多次协商无果后，小孙诉至法院，要求王二和孟先生继续履行《购房合同》，办理过户手续。 法院审理后认为，《购房合同》上没有产权人王二签字，王二亦未追认孟先生的售房行为，孟先生的行为属于无权代理，该合同无效，最终判决小孙败诉，诉讼费用由小孙承担。 这下，小孙买房的希望彻底破灭了，他认为，孟先生对于交易失败存在重大过错，又诉至法院，要求孟先生赔偿自己的损失。 法院审理后认为，因孟先生无权代理行为，致使《购房合同》无效，孟先生负主要责任。最终，法院判决孟先生承担赔偿责任。 三、律师说法 1、无权代理是指在没有代理权的情况下，以他人名义实施的民事行为的现象。 在房产交易中，如果代理人在没有取得本人的授权委托时，便以本人的名义，与对方签订《购房合同》，构成无权代理。 2、根据法律规定，无权代理，并且房主不予追认的，购房合同无效，交易无法继续履行，购房人只能要求代理人承担赔偿责任。 四、律师支招 1、房产交易时，遇到代理人签约时，必须要求代理人提供《委托书》。 2、注意核实代理行为的真实性，并保存电话录音或视频证据。 签约前与本人联系，核实委托事实；如果是公证的《委托书》，还可以联系公证处，确认《委托书》的真实性。 3、审查《委托书》的内容，查看代理人的代理期限和代理权限。 比如代理人是否有权签署《购房合同》、收取房款。 4、建议大家在遇到此类咨询时专业律师，设计最佳维权方案，节省成本。 避免像本案小孙这样，因为不了解法律知识和诉讼程序，白白地付出了很多时间和金钱成本。 五、法律依据 《民法典》 第一百六十一条第一款：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百六十五条：委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。 第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 |
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