| 问题 | 贷款二手房交易流程是怎样的 |
| 释义 | 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 一、二手房贷所需条件及资料 1、借款人所需条件 （1）年龄在18－60岁的自然人（港澳台及外籍亦可） （2）具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力 （3）借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁 2、借款人应提供的材料 （1）夫妻双方身份证、户口本／外地人需暂住证和户口本 （2）结婚证／离婚证或法院判决书／单身证明2份 （3）收入证明（银行指定格式） （4）所在单位的营业执照副本复印件（加盖公章） （5）资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等 （6）如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。 注：从2010年5月10日左右开始外地户口在京购房贷款还必须提供近一年的缴税证明或者一年的社保单等能证明在京工作满一年的材料。 3、房屋卖主应提供材料 （1）夫妻双方身份证、户口本、结婚证 （2）房产证 二、二手房贷款的房屋要求 （1）下列房屋类型可办理二手房贷款：商品房、经济适用房、成本价房改房、可以上市的央产房、写字楼、商铺、公寓。 （2）对房屋竣工时间的要求：1993年以后竣工的房产，该房产没有列入拆迁范围，也无拆迁迹象和债权债务纠纷。 （3）房屋竣工时间与贷款额度：竣工时间在五年以内的商品房最高的可贷评估价的80％；2000年至2003年的商品房最高可贷评估价的70％；1993年至1999年的商品房最高可贷评估价的60％；成本购置价出售住宅在此基础上各降10％；写字楼、商铺和公寓最高可贷评估价的50％。（具体可贷数额各银行不同） （4）购买二手房的借款申请人发放的购房贷款，借款人必须以所购的二手房作抵押，否则不予放贷。 |
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