| 问题 | 房东需同意，房屋转租才可行吗？ |
| 释义 | 根据《中华人民共和国民法典》和最高人民法院的解释，未经房东同意转租房屋是无效的。出租人可以解除合同，但若出租人知道或应当知道承租人转租且未在六个月内提出异议，则法院不予支持解除合同。转租合同的效力取决于承租人是否经过出租人同意，超过剩余租期的部分约定无效。非法转租会导致承租人和次承租人承担法律责任，次承租人可能要面临被要求腾房的风险。 法律分析 一、房屋转租需要房东同意吗 房屋转租，需要承租人与房东事先有约定，或者征得了房东同意，否则转租行为是无效的。 根据《中华人民共和国民法典》（2021.1.1生效)第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。 二、未经房东同意转租的法律后果 1、未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权。 根据《民法典》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。 2、未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定。 根据《民法典》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。 在我国如果未经房东同意就擅自转租房屋的话，这属于非法转租，承租人和次承租人此时都是需要承担一定法律责任的。尤其是对次承租人来讲，原房东有权要求其及时腾房，而要是此时找不到承租人的话，将会遭受更大的损失。 结语 根据我国法律规定，《中华人民共和国民法典》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，未经房东同意擅自转租房屋是无效的行为。如果承租人未经出租人同意转租，出租人有权解除合同。然而，如果出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，法院将不予支持解除合同或认定转租合同无效。对于承租人转租给第三人的情况，承租人与出租人之间的租赁合同仍然有效，承租人应对第三人造成的损失承担赔偿责任。超过承租人剩余租赁期限的转租约定将被认定为无效，除非出租人与承租人另有约定。因此，未经房东同意转租房屋将会导致法律后果，承租人和次承租人都可能承担法律责任。特别是次承租人，原房东有权要求其及时腾房，否则将面临更大的损失。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 |
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