| 问题 | 房屋买卖合同有哪些有效要件 |
| 释义 | 1、合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。 (1)一般主体要求。房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。 (2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求，就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格，应当宣告合同无效，赔偿买受方因此而遭受的损失。 2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。 3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益 一、二手房出售的条件 （一）房屋已取得《房屋权证》 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋权并对房屋行使占有、使用、和处分权利的合法凭证。《房屋权证》作为房屋权属证书，是国家对房屋权的确认，也是房屋产权人的权凭证，所以购房者在购买二手房时，应首先审查售房者是否已取得《房屋权证》。 （二）合同当事人必须符合主体资格 房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，否则房屋买卖合同就会被视为无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。 （三）房屋已经共有人同意出售 根据民法典和民法典的规定，共有人未获其它共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。为保护购房行为，购买存在其它共有人的房屋时，应审查其它共有人是否同意出售，比如夫妻一方出售房屋，应审查另一方是否同意出售。 （四）房屋未设立抵押权 根据民法典和城市房屋抵押管理办法的规定，抵押人处理抵押房屋，应获得抵押权人同意，否则不得转让房屋。也就是说，根据规定，房屋抵押应办理抵押登记，并在权属证书上记载抵押情况，购房者可审查权属证书原件来查看房屋是否有抵押。 （五）买卖双方应当表意真实 房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想，因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签订的合同，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。所以，买卖双方要表达真实意愿，在平等自愿的基础上签订合同。 |
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