| 问题 | 如何确定旧房转让的扣除额？ |
| 释义 | 根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》【财税[2006]21号】的规定，纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5％的基数。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,实行核定征收。 一、买地皮需要交什么税？ 营业税、契税、印花税以及土地增值税。税率要以交易的数额具体为依据。一、营业税及附加(出让方)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。三、土地增值税(出让方)：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。 二、商铺买卖需要交的税费 （一）买家支付 1房地产交易手续费：5元／平方米为普通住宅，非普通住宅为11元／平方米．房屋登记费：550元／本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。 2权证印花税：5元／本。印花税：0．05％，契税：交易价（或评估价）3％。 （二）卖家支付 1卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：房地产交易手续费3元／平方米。印花税：房屋产价的0．05％。 2土地增值税：可提供上手购房交钱证明的，土地增值税＝［转让收入－上价（交钱证明每年加计5％）－有关税金］适用税率。不能提供上手购房交钱证明的，土地增值税＝（转让收入－转让收入90％）30％。 3个人所得税：据实征收为（转让收入－房产原值－合理费用）20％，核定征收为转让收入7．5％20％。转让收入－房产原值－合理费用相当于个人净收入。 4营业税及附加税：可提供上手购房交钱证明的，为（转让收入－上手交钱证明价）5．5％。不能提供上手交钱证明的，为转让收入5．5％；税费为差额的5．56％。 5土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35％计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10％用途用房按其网格点基准地价的30％计收。土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3％征收。 |
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