| 问题 | 民法典中开发商五证不全合同有效吗 |
| 释义 | 开发商五证不全的合同有效性依据具体情况而定，民法典规定只要真实意思表示且不违反法律强制性规定和公序良俗，合同具有法律效力。审核五证时需注意核实国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证以及商品房预售许可证和销售许可证的有效性和一致性。购房者还需注意开发商是否办理了大产权，以确保产权证中包括所购房屋。 法律分析 一、民法典中开发商五证不全合同有效吗 民法典规定，开发商五证不全的，合同有没有效要依据具体情况而定。如果是真实意思表示，不违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 二、如何审核五证 (1)《国有土地使用证》的审核。 正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。 (2)《建设工程规划许可证》的审核。 规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。 (3)《建设用地规划许可证》的审核。 根据房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。 (4)《建设工程开工许可证》的审核。 建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。 (5)《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》的审核。 房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。 结语 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定，开发商五证不全的合同是否有效需要根据具体情况而定。如果合同的真实意思表示不违反法律强制性规定和公序良俗，那么该合同是具有法律效力的。在审核五证时，需要注意核实《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》以及《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》等证件的有效性和一致性。购房者也应关注产权证上是否包括所购房屋的信息。 法律依据 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 |
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