| 问题 | 预售合同转让的法律性质 |
| 释义 | 预售合同是一种特殊的买卖合同，特殊性在于买卖的标的物是尚不存在或者尚在建设。此时，预购人尚还未取得标的物的所有权，所以不同于预售标的物所有权的转让，二者是债权行为与物权行为的区别。根据区分原则，预售合同自合同成立时生效，权利义务关系发生转移，未进行公示的，不影响合同效力。因此，预售合同的法律性质为债权行为，内容是合同规定的权利义务关系的转移。 一、不动产所有权的转移对标的物孳息归属有什么影响 关于不动产所有权的转移，现代各国法律一般都明确规定了登记公示的原则，我国相关法律亦规定了不动产所有权的转移以登记为准。但实践中不动产标的物的交付行为与所有权变动的登记行为有时同时发生，有时先后发生，这就给确定标的物的孳息归属造成一定的难题。 1．不动产标的物的交付与所有权变动的登记行为同时进行的，此时交付行为与所有权转移同时发生，标的物孳息的归属一般不存争议，交付（所有权转移）前孳息归出卖人所有，交付（所有权转移）后孳息归买受人所有。 2．交付不动产标的物后再办理所有权变更登记手续的，此时买受人依据买卖合同已实际占有标的物，无论其是否支付对价，孳息均应归买受人所有。例如，房屋所有权人（出卖人）在变更产权登记前即已将该房屋钥匙交给买受人，在法律上应视为已实际交付房屋，此时若将房屋出租，租金应归买受人所有，承租人如向产权人（出卖人）支付租金，出卖人则不得收取，如果收取即属不当得利，应予返还。 3．先进行所有权变更登记后交付不动产标的物的，此时仍应以交付标的物的时间作为判断孳息归属的利益分配点，交付前孳息归出卖人，交付后孳息归买受人。在所有权变更登记行为完成后，出卖人应当交付标的物而未交付的，其占有标的物也不能认为是无权占有，而属履行合同义务不适当，即迟延交付，其应承担迟延履行的违约责任。此时，买受人对出卖人可享有两项权利： 一是，基于买卖合同的债权请求权； 二是，基于标的物所有权的物上请求权。而对于标的物所生孳息，买受人则无权收取。 二、买卖合同无权处分合同的效力 【法律条文】 《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 【条文解读】 无权处分合同的效力。在权利人追认或者无处分权人取得处分权之前，无权处分他人财产的买卖合同属于效力未定的合同。按照效力未定法律行为的一般理论，权利人拒绝追认或者无处分权人确定无法取得标的物所有权的，该无权处分合同自始无效。这是本解释施行前各地法院处分无权处分案件的基本态度。但是在本条解释生效施行之后，就无权处分合同，即便权利人拒绝追认或者无处分权人确定无法取得标的物所有权的，出卖人或者买受人关于合同无效的主张，法院均不予支持。事实上，在本条解释的基础上，可以认为，无权处分他人财产的买卖合同，就是有效的债权合同。 债权行为与无权行为的区分。本条规定在民法理论上，进一步明确了债权行为和无权行为的区分原则。具体到无权处分的情形，根据本条解释，买卖合同的债权行为是有效的，但卖方向买方转移标的物所有权的物权行为仍属于效力未定的无权处分行为，需要权利人的追认才能生效，生效之后才能取得标的物的所有权。当然，若买方属于善意第三人（即不知卖方无权处分），则其另受善意取得制度的保护。不论权利人追认与否，均可直接适用《民法典》第576条而取得标的物所有权。 无权处分不能履约的责任。此处的违约责任适用《民法典》中违约责任的规定。 |
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