| 问题 | 没有竣工备案表的房子能先收房入住吗？ |
| 释义 | 我们的房子已经交房，可是现在竣工备案表还没有下来，开发商承诺违约金赔到竣工表下来那一天。让我们现在先住进去！这行吗？ 没有竣工备案表说明开发商所交房子质量不合格，按照国家规定开发商是不允许交房的。 一、房本没下来如何买卖 1、房产证没有下来，房主需要向国家交契税、印花税、公共维修基金，要看原房主有没有向国家交上述三笔钱，如果没有交，还可以让开发商把购房合同改成你的名字； 2、然后你交这三笔钱，使得房产证上就直接是你的名字。新房刚买时，房主需要向国家交契税、印花税、公共维修基金，交了这三笔钱后，当地房地产主管部门会对此房产进行备案，然后下发房产证。 注意事项： 1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎；如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备； 2、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约；考虑清楚再进行购买，没有法律条款保护合法的权益。 可以分为一下几种不同的情况： 1、刚交了首付款，还没有办按揭。 解决方法：这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。 2、正在还房贷，还没有交房。 方式一：直接更名 流程： 1、卖方将银行的贷款还清； 2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同； 3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续； 4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。 注意事项： 1、房子必须还清银行贷款 2、更名必须取得开发商的同意 3、买方不能再按揭了，必须全款购买 这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。 方式二：双方约定等房产证下来再过户 这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。 第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。 注意事项： 1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！ 2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。 3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。 4、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。 房屋质量验收证明的规定内容是怎么样的？关于房屋的质量要经过一定机关或者是专业人员的验收之后才可以投入在市面上，进行销售买卖，房屋的质量安全涉及到很多人的生命财产安全，所以法律规定在房屋质量，工程质量方面要严格监督检测验收。 二、逾期交房违约金案件如何诉讼 （一）如何做诉讼前的准备： 逾期交房在一个小区内是普遍的问题，如果不能按时交房，那么开发商会侵害到很多业主的利益，好在诉讼前要联系多的业主一起诉讼 （二）关于证据的搜集： 逾期交房违约金案件重要的问题就是逾期时间，那么就要取得逾期交房时间的证据。首先开发商要交房必须具备交房条件，在没有达到交房条件的情况下一直要计算到其具备交房条件，就是我们经常所说的取得《竣工验收备案表》。 其次，在开发商不具备交房条件的情况下，他会通知你收房，一般通知方式有报纸公告和寄信通知等方式，这时我们就要保存好报纸和信件来证明其逾期时间。 再有就是在与开发商逾期交房之后进行协商赔偿时进行取证，将开发商所说的录音，好整理出书面的东西让开发商签字。同时在这个过程中要找到你自己认为可以证明开发商逾期交房的证据，愈多愈好，在诉讼前交给律师来挑选其中有用的使用。 （三）逾期交房违约金的计算 开发商没有按照《商品房买卖合同》约定按时交房，购房者可以向开发商主张要求赔偿逾期交房违约金。如果在《商品房买卖合同》中没有约定违约金的支付办法。 根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。 违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”对于在合同中已经约定的依据约定的支付标准计算，计算公式为： 逾期交房违约金＝已交付房款x逾期交房的天数x约定的每日赔付违约金的比例。 三、哪些情况可以判定为延期交房 1、排除不可抗力因素以及合同中约定开发商免责的原因后，如果开发商未在合同约定交房时间内取得建筑工程竣工验收备案表，就说明开发商违约延期交房了。 2、如果出现了法律规定的不可抗力以及合同中约定开发商可以免责的原因，但是开发商没有按照规定在合同约定的期限内告知购房者，开发商同样要承担违约责任，也就是延期交房。 3、在交付房屋的时候，如果开发商的房屋没有达到合同约定的使用条件，购房者可以拒绝验收房屋，一直到房屋达到合同约定的使用条件，这违约的时间就是延期交房，开发商同样承担相应的违约责任。 4、购房者和开发商针对房屋交付条件签订了补充条款，或者有其他约定的，但是到了约定的时间开发商没有按照合同中约定的交付条件和交付时间交付房屋，同样开发商要承担相应违约责任。 |
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