| 问题 | 善意第三人租借房屋的法律保护是什么？ |
| 释义 | 善意第三人租赁房屋，原则上是不会打破租赁关系。首先是先租后抵的情形，抵押人抵押已租赁的标的物的，不影响抵押物上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权。 抵押人出租租赁物时，抵押物的租赁对抵押权人的权利不发生影响。租赁权在权利属性上不是物权而是债权，租赁权的标的物虽然在成立上以移转占有为其要件，但这种占有并不能使财产租赁权具有对世的绝对效力。“买卖不破租赁”规则，实现租赁权的物化，釆取“买卖不破租赁”的原则对承租人加以保护;但这并不意味着租赁权的从债权演变成物权，其权利性质仍然是债权。 根据“买卖不破租赁”规则，租赁关系成立后，即使出租人将租赁财产转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。因此，租赁权成立在先而抵押权设定在后的场合，由于租赁物买受人的所有权不得对抗租赁权，所以抵押权在这种关系中并无优于所有权的效力，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在。如果是先抵后租，则需分情况讨论：如果是不动产，没有登记的情况下，不能取得抵押权，所以不能打破租赁;而如果进行了登记，则可以打破租赁。如果是动产，没有登记，不得对抗善意第三人，也无法打破租赁。 一、买卖不破租赁的条件是什么 1、存在合法有效的租赁合同 要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时，需要注意的是，根据我国民法典的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。 2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人 租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。 3、租赁物已经交付于承租人 “买卖不破租赁”构成要件中的交付，除指出租人已交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。主要理由是，一方面，承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益，无此收益则失去了强化租赁权的基础；另一方面，承租人未占有不能起到公式作用，为维持交易安全，不应赋予租赁权对抗力。 4、所有权发生变动是在租赁期间内 “买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。 |
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