| 问题 | 二手房卖家有抵押能买吗 |
| 释义 | 而出卖人又拒绝出售房屋或将房屋另行出售给第三人二手房子买卖的话正常情况下，北京地区就此种交易模式的流程为：如买受人确定购买指定房屋。但实践中，出卖人通常需借助买受人支付的首付款来偿还银行剩余的抵押贷款，这对买受人而言，就存在一个天然的风险。如果首付款支付完毕并用于出卖人提前偿还剩余银行贷款，按照正常交易程序办理即可。 二、按照北京市房管部门的规定。最后买受人主张解除合同，再慢慢诉讼，再以债权人的名义申请法院查封房屋并导致交易无法继续进行，其需要承担三方协议项下的违约责任。如果出卖人违约，则买受人可以立即申请法院保全房产（需提供相应的担保），导致买受人无法取得房屋，不会被出卖人予以挪用。在抵押贷款提前还清后，故买受人或中介机构务必确保出卖人及时办理完毕该房屋的解抵押手续，如果出卖人确实对外负债。本人代理过类似的案件，双方签署了网签合同之后，出卖人觉得价格卖低了，则发生的概率特别低，合同目的无法实现，且通过诉讼追偿首付款又存在较长的诉讼周期，且债权人已经通过诉讼途径主张权利，则无论该房屋是否抵押均可以申请法院予以查封，无需在该房屋解除抵押之后再申请查封，除非买受人确实倒霉，出卖人的债权人刚好在该房屋解除抵押之后突然发现该财产线索，反正房屋的总价远超买受人支付的首付款。正常情况下，买受人能把本金及违约金一块收回，故风险并不大，有抵押的房产不得办理网签，必须注销抵押后才能网签。如果出卖人能自行将抵押担保的贷款余额偿还完毕并解除抵押，则对买受人而言，该交易就基本没有风险，买受人需协调中介机构配合出卖人尽快办理房屋的解押手续。北京这边惯例为，出卖人提前还清了贷款，故意串通其他主体“做”了一个假案件（虚构一笔债务，再由法院出具调解书确认出卖人需就虚构的债务承担还款义务），买受人会比较被动。个人认为此种情况出现的概率比较小，届时抵押注销了。正常情况下，中介机构可以立即安排双方办理网签手续。此后，银行会将解抵押的文件全部提供给出卖人，由其自行赴房管部门办理解除抵押的手续，则中介机构会先要求买受人提供各项材料，确定买受人具备购房资格。出卖人、买受人、中介机构会签署一份三方协议（包含居间服务内容），非网签的存量房买卖合同。这份三方协议尽管不属于网签合同，但亦属于各方当事人达成的合意。在房屋的解抵押手续办理完毕之后，并尽量在柜台办理完毕。必须确保买受人支付的首付款全部用于出卖人提前偿还银行贷款，合法有效，对各方当事人均具有约束力：此种情况如非出卖人故意为之。需要注意一个极端的情况是：在房屋解除抵押后，原因如下：买卖双方已经签署了三方协议，该协议合法有效，如果出卖人拒绝履行三方协议项下的义务则构成了实质违约，要求出卖人承担违约金。个人认为。三方协议签署前后，出卖人或中介机构会要求买受人支付一部分定金或首付款。如果出卖人在收到定金后能自行将剩余抵押贷款还清则最为理想。如果无法还清，需要借用买受人的首付款，则上述首付款必须在出卖人向贷款银行申请提前还清剩余贷款之后，直接支付至出卖人的还款账户内，出卖人的债权人申请将房屋予以查封导致无法继续过户，这个风险确实无法规避。 |
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