| 问题 | 房屋租赁优先购买权何时受限 |
| 释义 | 房屋租赁优先购买权何时受限？房屋租赁承租人的优先购买权主要在哪些情形下受到限制？房屋租赁出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执行等。这主要是考虑到，在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合法权益，而不是牺牲房屋租赁出租人的权利来满足承租人的要求。房屋租赁承租人的优先购买权主要在哪些情形下受到限制？主要有共有入优先购买、出租人基于特殊身份而出卖房屋租赁物、房屋租赁物以特定方式发生权属变化等等。如房屋租赁出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执行等。这主要是考虑到，在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合法权益，而不是牺牲房屋租赁出租人的权利来满足承租人的要求。因此，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。因此，房屋租赁共有人主张优先购买权的，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权；房屋租赁出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，房屋租赁出租人则不愿出售房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权；承租人仅房屋租赁部分房屋，而出租人出售整体房屋的，房屋租赁承租人也不是当然可以行使优先购买权。就上述情况而言，因房屋租赁共有人对房屋拥有的是所有权，即使是按份共有，对外而言，每个共有人也都是所有权人。因此，与承租人相比仍然更有优先性。而基于特殊人身关系建立的买卖关系，也与一般的买卖关系不同，它含有身份关系的考虑在内。即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份，房屋租赁出租人就不会给出这样的出卖条件，也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。就房屋的部分与整体而言，法律本身就是规定房屋租赁承租人对其承租的部分房屋有优先购买权，而对其他部分则没有优先购买权，故房屋租赁承租人的权利不能超出合同的范围。因此，如果将房屋租赁部分单独出卖给承租人，对整体房屋其他部分出卖不产生实质性影响的，房屋租赁承租人对此部分可以行使优先购买权；反之，则不能行使优先购买权。否则，就是对房屋租赁出租人实体权利构成损害。 |
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