| 问题 | 在金钱债权执行中保护案外买受人的物权期待权 |
| 释义 | 执行中遇到建设工程价款优先受偿权、买受人的物权期待权、抵押权、一般金钱债权，应当如何进行保护？ 欢迎转发，注明出处 【案件基本信息】 1. 案由：案外人执行异议之诉 2 .当事人 案外人：张某（后将房屋转卖给谢某，谢某居住） 申请执行人：刘某锋（甲公司民间借贷案件的债权人）、乙公司（承包人） 被执行人：甲公司（发包人、开发商） 【基本案情】 案外人张某称：2017年12月20日，张某与被执行人甲公司签订《房屋买卖协议》,宋某伟将案涉房屋以5400000元的价格出售给张某，张某应在2018年1月20日之前支付购房款2527250元(含购房定金400000元),其余款项以代为承担案涉房屋全部按揭贷款的方式支付。合同签订后，张某依约支付了购房款，甲公司将其银行按揭贷款账户资料交与张某，由张某代为支付每个月约22000元的贷款，同时把出售案涉房屋有关的一切权利委托公证给张某指定的受托人钱某辉。同年3月20日，张某通过钱某辉将案涉房屋出售给谢某，与谢某签订《房产买卖协议》,并办理了相关交接手续。5月始，谢某按照合同约定向按揭银行支付贷款。6月15日后，谢某持相关手续向开发商办理了案涉房屋的交房入住手续，并实际安排其母亲居住。综上，张某在案涉房屋被查封前就与甲公司签订了书面买卖合同，且经人民法院认定为合法有效，依约支付了全部应付款项，后手买受人谢某已实际办理了案涉房屋的入住手续并居住至今，未办理过户登记系因法院查封所致，并非因买受人自身原因，故案涉房屋的实际权属非甲公司所有，请求中止对案涉房屋的查封措施。 申请执行人刘某锋称：2018年2月1日，人民法院在刘某锋与甲公司民间借贷纠纷一案中查封了案涉不动产。6月15日，根据开发商的通知到物业管理处办理交房手续，此前案涉房屋均由甲公司占有。7月13日，谢某强行破门进入案涉房屋。故张某在法院查封前并未合法占有该房屋。此外，根据法院作出的民事判决书，案涉房屋总价为5400000元，张某仅支付了2527250元(含定金),剩余款项并未支付。因此，请求驳回张某的执行异议申请。 申请执行人乙公司称：乙公司作为承包人，2013年9月3日与甲公司签订了建设工程施工合同，于2016年12月31日验收合格，因甲公司拒不支付工程款，乙公司于2017年5月13日向人民法院提起诉讼，经历一审、二审、再审，乙公司的工程价款优先受偿权得到法院支持。根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释之规定， 与发包人订立建设工程施工合同的承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 其它案情：张某与谢某签订买卖合同，约定房屋归谢某所有，张某无条件配合谢某办理过户手续，首付款由张某支付给甲公司，谢某应当将首付款支付给张某，剩余房屋贷款均由谢某支付，张某应以开发商交房时间为准将房产交付给谢某使用，且经查明该房屋不存在限购或违背公共利益的情形。谢某分别多次将房款转入甲公司银行账户，。2017年6月7日，甲公司向张某发出《入住通知书》,载明户主应于2018年6月13日至6月15日办理交房手续。2018年6月13日，张某与谢某签署了《房屋移交书》,确认案涉房产已移交完毕，现该房产由谢某昌及其家人居住，谢某在本市名下还有其他用于房屋。 【案件焦点】 本案争议焦点有二：案外人张某对案涉房产是否享有物权期待权，是否能够阻却执行；建设工程价款优先权和商品房买受人物权期待权的顺位。 在金钱债权执行中，案外买受人认为对登记在被执行人名下的不动产标的享有所有权，向人民法院提出异议，要求排除执行的，应根据《最高人民法院关于人民 法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定进行判断。在满足法定条件的情况下，案外买受人的物权期待权可排除强制执行，执行异议成立。 律师解析： 《民法典》第807条规定了，承包人就未支付的建工价款，享有优先受偿权。由此，在承包人按照约定或发包人的要求实施建造行为时，其对价获得了充分的保障。本该条款的正当性在于，激励承包人通过建造行为，至少保持了建设工程的价值。承包人通过建造行为，将劳务、材料等附着于建设工程，从而确保建设工程的可用性。如本案发包人甲把建设工程发包给乙，双方成立了有效的建设工，双方成立了建设工程施工合同。若发包人甲对乙欠两千万的到期工程价款不支付，经催告以后，发包人甲经过合理期间仍未支付。承包人已对这件工程享有优先受偿权。他可以和发包人甲协议，以已取得全部部分在建工程的所有权抵偿甲低了两千万元的工程价款，不能达成这个协议的，已有权申请法院就部分或全部的这件工程并拍卖、变卖的价款优先清偿甲对的两千万的到期工程价款。承包人已对于在建工程享有工程价款优先受偿权的积极和消极构成要件：第一，承包人一定要和发包人甲之间成立建设工程施工合同或者装饰装修施工合同，装饰装修施工合同的承包人行使优先受让权的时候，只能对装饰装修工程行使；第二，发包人甲对欠缴到期工程价款不支付，仅催告以后经过合理期间仍未支付；第三，债权工程在性质上适宜折价或者适宜拍卖；第四，涉及到公共利益的建设工程不可以折价拍卖变卖，如建造的大兴机场、京沪高铁，协议归承包人所有的，因为损害公共利益，所以规定为例外情况。第五，建设的工程仅验收质量合格，烂尾楼因不能进竣工验收和质量验收合格，所以也属于该优先受偿权的消极要件。本案中，发包人甲对乙欠缴的到期工程价款，乙行驶的方式有两种：和发包人甲协议，以取得部分或全部工程价款优先抵偿甲的到期工程价款；不能达成协议的，乙有权申请法院拍卖、变卖工程项目，拍卖、变卖所获得的价款优先清偿价利的到期工程价款。具体优先到什么程度呢？第一，优先于发包人甲的普通债权人的债权；第二，优先于抵押权人对这建工程享有的不动产抵押权，但要注意的是，它列后于房屋消费者对所购房屋的物权期待权（后文详述）。另外，受工程价款优先受偿权担保的债权范围仅限于发包人甲对承包人乙欠付的到期工程价款的本金，但不包括因迟延支付应当支付的迟延利息、违约金和违约损害赔偿金。承包人对这件工程的工程价款优先受偿权有行使的期限，应当在发包人甲应当向承包人以支付工程价款之日起的合理期间内行使，但合理期间有最长期限，最多不超过18个月。这18个月合理期限的起算点是发包人甲应当向承包人支付工程价款。所以承包人的优先受偿权是很厉害的，但是再厉害也对抗不了商品房买卖消费者的物权期待权，法理基础就是对于弱者的保护。 举例说明：房地产公司将其开发的A栋商品楼发包给乙公司建设施工。后为担保对丙银行的贷款，甲公司将A楼房抵押给丙银行，办理了抵押登记。后丁为了居住目的，购买了A楼中的1808号房，甲公司向丁交付了该房，但一直没有给丁办理过户登记，该房仍登记在甲公司名下。后以公司建造的工程竣工验收合格。但甲公司对乙公司上了两千万元工程价款，到期未付经催告后，甲乙未在合理期限内支付。此后，因债务纠纷，A楼被甲公司的其他债权人申请人民法院查封。A栋商品楼银行享有抵押权，建设工程施工合同的承包人乙享有工程价款优先受偿权。那么如果丁对购买的1808号房未办理过户登记，依然登记在甲公司的名下。依照九名纪要第125条和126条之规定，只要符合以下三个条件，丁对购买的1808号房享有房屋消费者物权期待权。这个权利内容实现的顺位优先于承包人乙对工程价款的优先受偿权。这三个条件是：第一，在人民法院查封之前。丁已经和甲成立了有效的书面买卖合同，即在查封以前订立买卖合同；第二，该房屋乙在市或者县级市的范围内唯一用于居住的房屋，注意这个范围是县级市或者是设区的市范围内，小地方县级市，大城市就是设区的市；第三，已经支付了超过50%的价款，乙经向甲支付了超过50%的价款。符合这三个条件的，丁对所购的1808号房屋享有房屋消费者物权期待权。这个权利出于保护弱者使居者有其屋的理念得以实现，它的顺位特别优先，优先于承包人对在建工程的优先受偿权。所以，各个权利人所享有权利的顺位规则是：第一顺位消费者对1808号房的物权期待权；第二顺位承包人乙对A栋楼房的工程价款优先受偿权；第三顺位是B银行对建设工程的不动产抵押权。 注意，一般房屋买受人的物权期待权劣后于承包人工程价款优先受偿权和银行不动产抵押权。《九民纪要》第126条中商品房消费者的权利与抵押权的关系明确规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则，所以一般买受人的期待权不能对抗抵押权。同样通过例子来看，甲房产公司将其开发的A栋商品楼发包给乙公司建设施工，或为担保对丙银行的贷款，甲公司将A楼抵押给丙银行，办理了抵押登记，后丁公是因办公需要（注意是因办公需要，而非消费者购买开发商名下房屋用于生活）购买A楼中的2008号房。甲公司向丁公司交付了该房，但一直未给丁办理过户登记。该房屋登记在甲公司名下。后甲公司建未在合理期间内支付。此后，因债务纠纷A楼被甲公司的其他债权人申请人民法院查封。在这个例子当中。建设工程施工合同承包人已对A栋商品楼享有民法典807条规定的工程价款优先受偿权，银行对工程享有不动产抵押权优先。但丁公司对购买的2008号房虽然没有办理过户登记取得所有权，只要丁公司符合以下四个条件，丁公司的2008号房享有一般不动产买受人物权期待权。这个权利的顺位劣后于承包人乙的工程价款优先受让权和丙银行的不动产抵押权，但优先于一般金钱债权人。第一，在查封以前，已经和甲订立了书面的房屋有效的书面的房屋买卖合同；第二，在查封以前丁公司是已经合法占有2008号房；第三，没有给丁公司办理过户登记，不是因为可归结于丁公司的原因，非因买受人丁公司自身的原因没有办理过户登记；第四，丁公司已经支付了全部价款。而不是超过50%。若丁公司符合上述四个条件，这权利人所享有之权利的顺位规则是：第一乙公司对A栋商品楼的工程价款优先受偿权；第二丁公司对2008号这一间房的一般不动产买受人期待权；第三银行对在建工程的不动产抵押权。把以上两个案例合并观察，如果发生在一个案件里，即存在商品房消费者物权期待权、一般买受人物权期待权、建设工程优先受偿权、抵押权的复杂情形。那各权利人的权利的顺位：第一顺位消费者物对1808号房享有的房屋消费者物权期待权；第二，承包人已对于在建工程A栋商品楼的工程价款优先诉讼权；第三顺位丁公司对2008号房享有的一般不动产买受人的物权取得权，第四顺位银行对建设工程的不动产抵押权（消费住房人生存权＞工程价款优先权＞抵押权＞一般买受人物权期待权＞普通债权）。 对商品房买受人的提醒及总结： (一)案外买受人物权期待权的法理及制度梳理在执行案件中，案外人提起执行异议，主张对法院查封的被执行人名下的不动产享有实体权利，要求法院排除执行该不动产的情况较为常见。主要原因是，根据我国《物权法》规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记始发生效力。《中华人民共和国 法典》第二百零九条同此规定基于我国现行房地产开发和登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同之后，往往不能即时进行物权登记，买受人取得 法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间。在此期间，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有。 人民法院审查案外人执行异议，实质是在案外人对执行标的物享有合法真实的实体权利与申请执行人受法律强制力保护的执行债权之间进行平衡比较，进而得出科学合理论断的过程。如果仅仅将无过错买受人当作普通的债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的不测风险。作为已经依照买卖合同履行完毕支付不动产对价等义务的买受人，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，当其预期物权在与申请执行人的一般金钱债权的实现发生冲突时，法律选择优先保护无过错不动产买受人，在符合法定条件时能够排除执行等效力，彰显了法律的公平公正性。 在执行程序中对不动产买受人进行优先保护的理论基础是买受人的物权期待权。所谓期待权，是指将来可能取得与实现的权利，是当事人尚未取得，必须有一定的事实发生才能取得的权利。所谓买受人的物权期待权，是指对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，赋予其具有排除执行等物权效力。买受人物权期待权是以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权，是为了在确定的不动产财产权登记条件还不具备时，保证将来财产权变动能够顺利进行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至第三十条进一步将金钱债权执行中，不动产受让人的物权期待权概括为无过错不动产一般买受人物权期待权、房屋消费者物权期待权和预告登记权利人物权期待权三种。其中，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议时的规定，第二十九条是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时的规定，第三十条是对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产提出执行异议时的规定。 (二)案外买受人物权期待权认定及阻却执行的条件 我国立法对买受被执行不动产等需要登记财产的案外人设置了物权期待权制度予以保护，是债权的物权化体现，也是对我国不动产物权变动登记原则的突破，故法律规定了严格的条件限制。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。” 也就是说，保护无过错买受人所享有的物权期待权须同时满足以下要件，才可排除执行。 1. 金钱债权。第二十八条适用的前提是基于金钱债权的执行。本案中，申请执行人刘某锋对被执行人甲公司享有金钱债权，请求归还借款本息，符合金钱债权的要件。 2. 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效。我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”,所以，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。本案中，人民法院根据申请执行人的申请，2018年2月1日作出依法查封甲公司名下的案涉房产，但张某与甲公司于2017年12月20日房屋买卖协议的签订是在法院查封之前。 3. 在人民法院查封之前已合法占有该不动产。首先，买受人物权期待权之所以要保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，尽管这种公示的方式较之法定的登记公示方式在效力上较弱。其次，占有不动产的行为必须发生在查封行为之前。在查封后占有的，受查封的效力所及，不得对抗债权人。同时，这也是为减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。至于对“占有”的理解，应为对不动产有事实上的管理和支配。一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续、缴交物业管理费、对房屋进行装修、入住等行为即可推定。本案中，2018年2月1日人民法院在原告刘某锋与被告甲公司民间借贷纠纷一案中查封了案涉不动产，此时该不动产尚未交付使用，仍由开发商A公司占有。直至2018年6月13日，张某签署了《房屋移交书》,办理了交房手续，案涉房产转由张某，随后由后手买家谢某及家人占有使用。故案外人张某并未于法院查封前合法占有该案涉房产。 4. 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案外人支付全款的情形包括实际支付全款和将剩余价款交付法院执行。这是因为，实践中相当一部分不动产买卖合同所涉金额巨大，当事人之间多约定分期付款，案外人虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行并不影响债权受偿。这里体现出执行权作为公权力对被执行人与第三人之间的民事权利进行适当的干预，进行了适当的利益平衡。至于款项完成全部交付的时间，目前尚无明确规定。有观点认为最晚不能迟于一审法庭辩论终结前，也有观点认为，最晚不能迟于执行程序案外人异议审查结论作出前。本案中，案外人张某在购买案涉房产后，仅向被执行人甲公司支付了首期购房款2527250 (含定金)及银行按揭款92289元，尔后由后手买受人谢某代为支付，故张某并未如法律所规定履行支付价款的义务。张某的再次转卖暴露了其目的是进一步实现债权，而非期待案涉房产的所有权，这与法律所保护的物权期待权的立法精神相违背。 5. 非因买受人自身原因未办理过户登记。这里未能登记的原因，主观上要求是属于案外人意志以外的客观障碍，否则，则应判断为案外人存在过错。实践中能 够归责于买受人的原因，一般分为三种：一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务导致无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记。本案中，张某交易时明知案涉房屋尚未办理一手产权证而购买，其理应承担由此带来的法律风险和不利后果。 提出一个问题，如果本案中在法院查封被执行人房产前案外人已经合法占有，本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中商品房买受人的物权期待权可排除执行的规定，根据上文通过举例对该条规定的解析可知，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 已改付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，无论是《九民纪要》还是实务中操作，只要接近百分之五十也是可以的（如本房屋价款5400000元，案外人支付支付购房款2527250元首付款及按揭贷款，已经属于本条规定的50%）；但所购商品房虽用于居住但买受人名下在该城市有其他用于居住的房屋;，所以仍不能适用该条规定。那能否适用第二十八条一般买受人物权期待权排除一般债权人的债权，但劣后建设工程价款优先权和银行抵押权呢，如果在人民法院查封之前已案外人合法占有该不动产，且已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，还是可以选择适用该条规定排除金钱债权人的执行。所以，第二十八条和第二十九条并非排除适用，当被执行人是开发商的时候，业主有权选择适用哪一条，只要满足其一业主可以选择适用来支持自己的诉请（特殊情况下两个条文都满足）。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。