| 问题 | 最高院：以实际出资占有使用房屋证明借名买房合同存在不成立 |
| 释义 | 合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。合同的本质是一种合意，合同成立就是各方当事人的意思表示一致，达成合意。订立合同的方式可以采取要约、承诺方式或者其他方式。要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是承诺人应当以通知的方式向要约人作出同意要约的意思表示。因此邀约和承诺都必须有同意的意思表示。 订立合同的形式：订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。 借名买房合同是指借名人不方便以自己名义买房而借用出名人名义买房的法律行为。原则上双方需要以书面的形式确认借名买房事实的存在，款项如何支付，如何占有使用，何时显名或者达到什么条件显名等重要条款。如果以支付全部房款、实际占有房屋、实际持有证件票据原件等证明借名买房合同的存在，法院不予支持。 湖南省高级人民法院（2020）湘民终51号《民事判决书》认定及法律适用如下： 本案某某山庄与某某贸易公司对已付款项以及某某山庄已实际占有、使用房屋没有异议，而对双方是否存在借名购房的合意各执一词。某某山庄主张双方存在借名购房的合意。为此，某某山庄提供了寄信人署名为“吴太”、收信人署名为“大邱”“海燕”的手写信，信中有“华侨大厦22楼房产费用已扣除，因该财产属山庄或华侨”的内容，某某山庄的记账凭证、银行转账凭证、支付房屋拍卖佣金、支付税费等证据，主张“吴太”向某某山庄法定代表人邱祥坤夫妇承认案涉房屋系借名购买。此外，某某山庄还提供了借贷收据单、用款申请单、与鳄鱼恤往来函件中的沟通请示等家族内部往来信件及其他信件，拟证明“吴太”就是邱幼月。本院认为，虽然有证据指向案涉房屋属于华侨山庄，但是某某山庄提供证明双方存在借名购房合意的证据尚未达到《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定的“确信待证事实存在具有高度可能性”的程度。 中华人民共和国最高人民法院（2020）最高法民申5503号《民事裁定书》进一步肯定了湖南省高级人民法院（2020）湘民终51号《民事判决书》认定及法律适用，如下： 本院经审查认为，本案系所有权确认纠纷，审查重点为某某山庄与某某贸易公司是否达成借名购买案涉房屋的合意。 申请再审期间，某某山庄向本院提交以下证据：证据1.黄某某出具的《证人证言》，拟证明某某山庄与某某贸易公司当时达成了借名买房的合意，案涉房屋的实际权利人为某某山庄；证据2.《授权委托书（黄某某）》《授权委托书（林某某）》《某某贸易公司工商登记信息》，拟证明某某贸易公司的股东为邱、黄、林，其中黄、林所持股份均为代黄持股。但《证人证言》《授权委托书（黄）》《授权委托书（林）》均形成于二审判决后，且黄某某为某某山庄法定代表人邱某某的妻子，与本案有重大利害关系，其现出具的证言不足以证明某某山庄与某某贸易公司达成借名买房的合意。《某某贸易公司工商登记信息》亦不能推翻原审判决。某某山庄为证明其与某某贸易公司达成借名购买案涉房屋合意提供的证据均为私人往来函件，无加盖某某贸易公司印章，亦不是某某贸易公司的股东会决议等文件。即便私人往来函件内容真实，亦不能代表某某贸易公司的意思表示。某某山庄对“双方存在借名买房合意”的举证并没有达到高度盖然性的证明标准,其证明力不足以推翻不动产登记簿上的记载。原审判决事实认定清楚，法律适用正确，本院予以维持。 |
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