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问题	上海建设工程律师：行使工程优先受偿权的限制
释义	任何权利的行使都是相对的，没有不受限制的绝对权利，承包人的工程优先受偿权也是如此。根据法律规定，行使优先受偿权的对象是可折价、可拍卖的建设工程，因此，对于性质上不宜折价、不宜拍卖的建设工程，是不能行使优先受偿权的。          第一，公益优先是我国司法和立法所应遵循的一项基本价值取向，承包人行使优先受偿权不能超越社会公共或公益目标。因此当建设工程涉及政府、军事等社会公共设施，以及学校、医院等社会公益设施的，承包人不得行使优先受偿权。     第二，从生存权优于其他一切权利的司法考量出发。购买商品房的消费者的权利要优于承包人的优先受偿权，当消费者支付了全部或大部分购房款，承包人不得主张优先受偿权。其中我们要注意，消费者仅限于购房自住者，购房目的是为了出租或者投资炒房的，将不能对抗承包人的优先受偿权。同时，商品房的性质仅限于住房，写字楼或商铺不属于法律保护的对象。而对于“大部分”购房款的认定，我们以超过商品房买卖合同总价款的50%以上为认定标准。          第三，动迁房安置工程是一项民生工程，它直接影响到众多被拆迁人的居住权。如前所述，生存权优于承包人的优先受偿权，因此，当建设工程涉及的是动迁房安置工程的，承包人不得行使优先受偿权。     第四，违法建筑。我们知道，违法建筑它不具有物权法上物的概念，它既不能进行权属登记，也不发生物权变动的法律后果，更不能通过折价或拍卖的方式使违法建筑予以转让、处分，因此，建设工程涉及违法建筑的，其性质同样归于不可折价、不可拍卖的建设工程。          林长宇律师，从业13年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：建设工程纠纷、房地产纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。
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