| 问题 | 二手房买卖合同有效吗？房产证和贷款情况如何？ |
| 释义 | 二手房交易流程及其法律要求：签订合同前需核实房屋合法性，购房定金非必需，合同需达成一致意见，申请过户需满足条件，办理立契手续，缴纳税费，办理产权转移过户手续，办理贷款手续，最后双方完成交割。 法律分析 有效，只要签订时双方是自愿的要负法律责任，《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。可到法院要求卖方履行合同，如不履行可要求赔偿损失。二手房交易流程 （1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。看完本文之后大家对于这个问题都清楚了吧，在我们需要进行购买二手房的时候，就要有房产证，需要进行抵押贷款的也要有贷款合同，这样才能办理相应的手续，对于买卖双方来说都很重要，大家要注意这些。 结语 购买二手房时，双方需确保合同签订自愿，并承担法律责任。根据《中华人民共和国房地产管理法》，未登记领取权属证书的房产不得转让。买方可要求卖方履行合同，如不履行可要求赔偿损失。买卖双方需建立沟通渠道，了解房屋现状及产权状况，并提供合法证件。经过审查、立契、缴纳税费等手续后，办理产权转移过户手续。对于贷款买受人，需与卖方一同办理贷款手续，并在产权登记变更后领取所有权证。双方履行合同，完成房屋交付及付款后，二手房交易合同得以完全履行。购买二手房时需注意以上要点。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 |
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