| 问题 | 未满五年经济适用房买卖合同是否有效 |
| 释义 | 未满五年的经济适用房买卖合同是无效的。因为法律规定了经济适用住房属于政策性住房，不满五年不得直接上市交易。然后，法律又规定了违反法律、行政法规的民事行为无效。所以，未满五年的经济适用房买卖合同是无效的。 一、经济适用房有哪些政策 1.一种是已经住满五年的，另一种则是尚未住满五年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。对于已经住满五年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的百分之十补交综合地价款。 2.对于尚未住满五年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。 二、经济适用房能转让吗？ 经济适用房在购买之日起五年内，不能转让。 《经济适用住房管理办法》第三十条第二款、第三款规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 三、经济适用房继承的规定 根据我国法律规定，经济适用房继承规定如下：经济适用房权利人死亡后，继承人均为申请家庭成员的，可申请办理该经济适用房房屋权属转移登记。经济适用房已经具备上市交易条件的，经济适用房人中部分或全部不属于申请家庭成员的，可按规定向政府缴纳该经济适用住房应缴交土地收益等价款后，办理该经济适用房房屋权属转移登记。不符合经济适用房上市交易条件的，继承人可主张分割经适房按照规定回购所得价款，亦可等到经济适用房符合上市交易条件时，办理权属登记。而对于经济适用房上市交易，很多市区有规定经济适用住房自合同备案之起满5年的，购买经济适用房者可申请完善产权上市交易，收益的60％要上缴。 【本文关联的相关法律依据】 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条 严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。 《民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 |
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