| 问题 | 承租合同下的返还 |
| 释义 | 【诉讼请求】1、请求判决原被告之间2023年3月1日签订的《厂房租赁合同》于2023年6月1日解除或无效（实际上有两层意思：其一、若承租合同有效则主张解除合同，其二、若承租合同无效则由法院判决确认合同无效，则根本谈不到合同解除，这在上一次庭审法院也作为第一个争议焦点）。2、责令被告准许原告搬迁大包颗粒144包（价值172000元）、小包颗粒404包（价值12000元）、木屑15吨（价值10500元）或赔偿等值价款。（该现场物资系原告在2023年6月1日离场时点前后陈桥派出所录像所保存、甲某自行计数录像、潘某自行计数录像，排除被告与其律师于2023年9月19日谈话记录中自认厂房南车间的部分颗粒、该排除与潘某在上次庭审中被告货在一进厂厂大门的旁边是一致的） 【分析意见】 一、出租房屋的合同效力。从被告所提供的证据材料显示涉案土地现状为耕地，占地5.91亩，为3941平方米，涉案房屋用途为粮食烘干、临时仓储，在整个批准文件中以“设施农用田”为由取得用地，依据《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔2010〕155号）被告将涉案房屋出租给原告系违反“设施农用地”范围以及违反“不得改变服务于农业生产的设施性质、禁止擅自将设施用于其它经营”强制性规定。根据《民法典》第153条、155条，双方合同系无效的，且自始无效。结合《租赁合同司法解释》第1条第二款、第2条、第3条，因该房屋系特定用途用于“粮食烘干、临时仓储”，也为无效合同。 二、关于甲某是否可以无条件的主动解除承租合同、双方解除承租合同的时间界定在何时点。 1、假设合同无效成立，则适用《民法典》155条、157条民事法律行为无效，所涉民事行为自始无效，不具有法律约定束力，对于损失各方有过错的，依过错责任承担损失。原告可依《民法典》724条第三项主张无效并随时主张返还财产、不再经营。对于依据《租赁合同司法解释》第4条占用期间（实际承租使用期间》可以合同约定支付租金，但对于未实际使用的期间，因被告不同意原告搬出，被告应当自担承担其责。 2、假设合同为有效，依据《民法典》第563第四项“当事人一方有其它违约行为致使不能实现合同目的”原告方可以主张解除承租合同，2023年6月1日原告致函给被告，因被告自己或擅自许可他人销售原告生产的物资（文件名D01、D02、D03、D04录像为证），导致原告生产颗粒无故减少的可以因目的不达而主动解除承租合同，对此有公安调取的录像证明原告在被告厂区内物资被无故装车“卖出”；同时还有2023年6月8日原告事后与李某（李总）通话录音，并结合9月19日被告律师与李某的谈话笔录可以分析得出李总未征得原告同意拖货的事实。原告后又于2023年7月17日向法院提起诉讼并立案，此两个时点都可依据《民法典》565条主张解除合同。 法院曾认为原告拖欠房租，就不可以主动主张解除承租合同，此观点如上分析，代理人认为法院的观点是错误的，至少可以分析得出2023年6月1日或2023年7月17日可以作为解除承租合同之日，对于解除之后的租金损失、占有损失由被告自行承担。 3、从原告举证的证据16可以分析得出被告于2023年6月1日后实际自行生产经营而产生电费，可以认为在未履行交接手续的前提下被告己占有使用涉案房屋，也可以此被告实际使用时间作为实际解除之日，故对于之后被告房租损失实际不存在。 三、甲某解除时点是否有生产物资被丙某留置或扣留，甲某的进场承租时点以及离场时点的物资多少、价格多少。 1、在第一开庭过程中原告所主张的证据15，原告在离开承租房屋时己对涉案生产物资进行清点并由派出所录像见证。其中大包208包，小包400包，烘干房南门口约6小包。结合2023年9月19日丙某与胡乔乔律师等的谈话笔录中（第二页第一行）显示丙某在厂房南车间有部分颗粒，当然对此由各方当事人再行确认，但代理人认为基于此可确信甲某在离场时应有生产物资被留置、扣押。 2、至于甲某进场承租时点的物资多少。按举证规则，原告承租被告的房屋，根据《厂房租赁合同》双方约定被告将2000平米房屋及设备出租给原告，其它在农忙时归何懂能使用。实际上合同上没有显示丙某是否继续经营、有无生产物资在现场，由此可以正向推定丙某不再生产颗粒。双方应当履行承租交付手续，如丙某放弃履行其自己的物资存放位置、数量免责手续，则视为丙某在交付给原告承租时没有生产物资在涉案房屋内，因为原告所承租、使用的目的与丙某所使用的目的存在重合。现除潘某在开庭笔录中陈述的在一进厂厂大门的旁边的少量、以及被告与其律师笔录中厂房南车间外，没有证据证明丙某还有物资在涉案现场，故应当视交付之后所有的物资归原告所有。依谁主张谁举证，原告己证明承租期间的物资归原告所有，对于被告应当举证证明出租给原告期间有物资归被告所有，否则承担举证不能的不利后果。此种举证分配符合常理。 3、至于甲某离场时点物资多少。 （1）、“扩张分析”，被告混同原被告木屑、颗粒等应承担不利后果。现有证据证明在原告离场后因被告自行生产发生大额电费，证据16显示原告6月1日离场，而6-8月份所涉房屋用电仍大额产生，故可以认为被告期间实际生产经营。同样被告进场生产后与原告没有进行生产物资交接手续，如果认为截止到目前双方没有解除，被告也没有进入生产，则涉案房屋内的所有生产物资都是原告所有，这在之后的报警及自行录像中可以看出现场物资，若现在存在货物缺少则由被告承担责任。也就是说被告要想进场生产，应当再一次与原告对现场进行清点或通过法律途径保全涉案物资，否则推定为原告的物资。 （2）、“限缩分析”，原告在高场时点进行多种方式保全现场证据。 其一、文件名“20230601”潘某现场手机录像，证明该时点大包为208包、小包为400包、烘干房南门口小包6包、木屑15吨； 其二、文件名“2023年6月6日13时10分”，甲某自己用手机拍摄，证明丙某进了两车木屑掺和到原告木屑里，之前原告木屑有十几吨在现场，丙某将原告的一、两吨颗粒倒出来掺和到木屑里，同时现场还有原告的大包、小包现场视频，还有原告木材十几吨在现场。 其三、文件名“2023年6月13日11时零3分”“2023年6月13日11时零4分”证明6月13日向陈桥派出所报警，派出所在现场时进行清点，该录像显示此时点丙某己经进原料，并有卡车在现场，原告有大包为144包、小包为400包、烘干房南门口小包6包、木屑15吨（己被丙某与其自己的渗和在一起），部分颗粒被丙某倒出来渗和、木块十几吨在现场； 其四、通过法院委托调取公安的录像显示，其中文件名“10.57.06-11.05.14”2023年6月13日11时经过长时间的清点为大包144包，小包11吨（该时点计算的包数不含一进门的车间大包颗粒），同时录像显示与甲某与公安一进门处有十几吨木屑被丙某进的原料掺和起来了，还有一部分最里边木块被丙某掺和起来。 其五、律师针对潘某的笔录，结合其到庭证词，证明甲某有货物存在，丙某的货在一进厂厂大门的旁边，其它货为甲某所有。 其六、丙某律师针对丙某律师的笔录“我是有库存的颗粒在厂房南车间”，通过排除方式可以分析得出其余的物资为原告的。 通过以上分析至少有原告物资大包为144包、小包为400包、烘干房南门口小包6包、木屑15吨，还有十几吨木块在现场 3、对于物资的价格，原告主张大包颗粒1150元/吨，每大包约重1.042吨；40小包为1吨，单价为1200元/吨，木屑700元/吨，木块500元/吨。 其中颗粒卖出价格证据有相应的卖出增值税发票，被告也可提供市场价证据，同时结合甲某与李某的通话录音可以证明刘为明卖颗粒给李某为大包980元/吨。对于进货木屑700元/吨、木块500元/吨，丙某与甲某于2023年3月25日聊天记录中有所显示，并附有丙某签字的《入库单》为证。 四、原告针对第一次开庭后的补充证据及说明。 1、、针对《接处警工作登记表》载明“因交接时未对库存的生物颗粒进行清点”以及原告认为被告私自窃取原告的生产颗粒，导致承租目的不达，故承租合同应当视为于2023年6月1日致函之日解除，当然合同无效则另当别论。 2、针对潘某的证言及当庭证词。虽然证人系乙某的“父亲”（乙某母亲曾与潘某系半路父妻，后双方离婚，并非是乙某的生父），其不仅仅是直接参与者，还是现场从事颗粒生产，还有相关录像为证，证明6月6日的厂区内的生产物资的客观事实，对于后期被丙某将物资混杂、减少，如木屑混杂在一起、大包原为208包现为144包，扣除原告自卖的20大包，少了44大包（即208-144-20=44），其不利后果由丙某承担，若视为无法计算区分原被告的物资，则该物资应为原告所有。 4、针对第一庭审中证据9，该照片来源于2023年6月1日晚9点36分潘某通过手机从丙某自行记载的文字材料拍摄而成，其文字记载系丙某亲笔所写，故应当具有真实性，对于记帐后给款与否应由丙某举证，否则承担不利后果，即被告应付给原告价值8.7万元颗粒或等价款，加上原告与李总的通话录音、以及丙某律师形成的笔录，相互映证，至少李总在近期经丙某手拖走原告20吨颗粒，在这张纸的文字上也有“5月24日四车货，其中李21.26吨”，该货款李总未给丙某，丙某应当收款后转给原告。故可以证明丙某侵占原告物资存在故意，原告因承租目的不达主张解除承租合同、返还物资、赔偿损失符合法律规定。 5关于公安派出所调取的录像（文件名D01、D02、D03、D04录像，第一开庭时提交的）证明在未征得原告许可以情形与由案外人拖颗粒，可以认为就是被告所指使的拖货行为，至少被告作为管理人应当承担责任，包括违约、侵权责任。 6、《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发【2010】155号），该文件中第二条第三项载明“工厂化农产品加工用地不属设施农用地范围，按非农建设用地管理，应依法办理建设用地审批手续”；第四条第一项“不得改变直接从事或服务于农业生产的设施性质，禁止擅自将设施用于其它经营”，第四项“擅自改变设施性质，应当及时制止、责令限期纠正和整改，对逾期未予以纠正和整改的，要依法做出行政处罚，恢复土地原状”，也即证明被告出租用于颗粒加工生产系擅自改变“设施农用地性质”，法院应当认定承租合同无效。 7、2023年3月25日甲某与丙某的聊天记录以及提及的《入库单》（被告提供）以及4月30日丙某签字的《入库单》（第一次开庭己提供）。证明木屑进货价700元/吨、木块进货价500元/吨，以此来计算甲某的库存货物总价，以便判决。 8、2023年6月8日甲某与李总（即李某）的通话录音文字整理版，最终以录音为准。证明李总自认跟丙某在原告承租期内拖货，至少在6月8日前几天拖了两车货未征得原告同意，原告主张承租合同目的不达而主张合同解除成立，其过错在于丙某。该录音与2023年9月19日丙某律师形成的笔录相吻合。 综上，法院应当重事实、轻言辞、公平公正处理本案，内心确信原告离场时在物资在涉案场所，加之本案避开物资“被盗”侵权等诉，判决返还原告物资（大包为144包颗粒、小包为400包颗粒、烘干房南门口小包6包颗粒、木屑15吨、15吨木块）或等价赔偿（194500元）系理所当然、公正之举，至于如何执行由执行局予以调整，不属于本案所涉范围。请求法院判决支持原告的诉讼请求。 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。 |
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