| 问题 | 房屋买卖合同中甲方乙方的区别 |
| 释义 | 1、标的物不同：商品房预售合同是标的物为还在建设中的房屋，具有不可预见性。商品房买卖合同是标的物在法律上呈现出复杂的形态。2、合同履行周期不同：商品房预售合同在商品房预售交易中，从订立合同到房屋竣工需要较长的时间。商品房买卖合同一般买卖合同成立后，出卖人即负有交付买卖标的物及转移所有权的义务。 一、关于办理房产证有期限吗 关于办理房产证的期限，一般是需要由双方根据合同中约定的情况来进行处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； (2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 上述的法律规定，明确了房产证办理的期限包括约定期限和法定期限。也就是说，首先要依据商品房买卖合同的约定，如果在商品房买卖合同中对办理房产证的期限作了约定，开发商就应当在合同约定的期限内协助买受人办理房屋的产权证，否则就要承担违约责任。 二、什么是买卖合同履行地。 所谓“买卖合同履行地”，通常认为是“合同规定履行义务的地点”，也即义务清偿地点。可具体到个案中，由于买卖合同是“出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款”的法律行为，这决定了买卖合同是双务有偿合同，因此买卖合同的双方既是权利人又是义务人，不管是出卖人还是买受人都必须履行相应的义务。具体说来，出卖人必须履行交付约定标的物的义务，而买受人则必须履行支付约定价金的义务。民法典对买受人的主要义务规定，要求买受人在约定的时间、地点，将约定价款的所有权转移给出卖人，对出卖人的主要义务规定，要求出卖人在约定的期限、地点，将标的物或提单交付买受人并转移所有权。既然存在买方主要义务履行地(即交付价款地)和卖方主要义务履行地(即交货地)，那么，买卖合同的主要履行地自然也应是两个(有些情况下可以合二为一)，还可能有一些与履行该合同有关的地点，如：货物到达地、到站地、验收地、安装调试地等，理论上讲这些有关地点均是合同履行地。 三、商品房预售与商品房现售有什么区别 商品房预售尽管在我国现行的立法上还没有明确的法律地位，但结合传统的法学理论与社会实践两方面综合起来分析，本人认为，它本质上属于买卖交易的范畴，具有房屋买卖的一般法律属性，如双务性、有偿性、诺成性等等。但商品房预售是以远期交付不动产房屋为交易标的物，涉及民法典与债权法中最难以解决的不动产和买卖合同两大难点。因此它既与商品房现售不同，又与一般的商品买卖合同有所区别，有着其特殊的法律属性： 1.标的物的非现实性。 标的物的非现实性是商品房预售最基本的特征。在商品房预售过程中，预购人(即买受人)主要是根据开发商提供的广告宣传资料来了解预售房屋的地理位置、房屋质量、装修标准、小区规划等情况。预购人与房地产开发商在订立商品房买卖合同时，由于广告宣传的商品房还处于建造之中，房地产开发商无法将合同的标的物转移给预购人，合同双方当事人只能在合同中约定房屋未来交付日期的方法，使预购人获得了房屋建成后取得所有权的期待权。 2.商品房预售是一种非即时买卖 由于商品房预售行为标的物的非现实性，决定了商品房预售是一种非即时性买卖行为。在民法典理论上，依据给付时间的不同，可以将买卖分为即时买卖与非即时买卖。在合同成立时即时为给付的买卖，为即时买卖，如现房买卖中的一手交钱，一手交房；当事人一方或双方不在合同成立时即刻为给付，而在一定时间内为给付的买卖，如约定在合同成立后的某个期限为给付的买卖，为非即时买卖。在非即时买卖中，又存在买方先付款而卖方日后再为给付的买卖和卖方先给付而买方日后再付款的买卖，我们称前者为预售或预购，后者则为赊欠买卖。在商品房预售中，当事人往往根据开发商提供的图纸、模型或者预售广告来订立商品房预售合同，在合同订立时买方即开始付款，且在房屋交付之前要付清全部款项或支付绝大部分款项，而卖方则在将来房屋竣工后方能向买方履行交付义务，因此，它是一种由买方先付款，卖方定期给付的非即时买卖。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。 |
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