| 问题 | 预售许可证期满后商品房买卖合同有效吗？ |
| 释义 | 预售许可证过期的商品房买卖合同无效。预售房产的开发商应当持有合法有效的商品房预售许可证，开发商未取得预售许可证或持过期的预售许可证进行预售的行为属于违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效商品房预售许可证的可以认定为有效。 一、开发商没有预售证签的合同有效吗 开发商没有预售证签的合同无效。开发商只有获得了销售许可证，才有签订销售合同的资格，才可以销售房产。因为签订商品房买卖合同或者是认购书，都要求签订的双方当事人必须具备主体的资格，消费者要有民事行为能力，而开发商必须要有销售的资格，这样买卖双方签订的合同才会被认定为是有效的。如果开发商没有取得预售许可证，是不能销售商品房的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。 二、开发商没拿到预售证,签订的合同有效吗 开发商未取得商品房预售许可证所签订的合同无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 此外，开发商未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。 三、购房合同有哪几种是无效合同 以下购房合同属于无效合同： 1、房地产分离出卖，合同无效； 2、产权未登记过户，合同无效； 3、产权主体有问题，合同无效； 4、侵犯优先购买权，合同无效； 5、单位违反规定购房，合同无效； 6、价格欺诈，显失公平，合同无效等。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【本文关联的相关法律依据】 《商品房销售管理办法》第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 |
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